나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1920 [1] 경기도 화성시 영천동 844-1 현대실리콘앨리동탄 지하1층에스동비124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "늘봄초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건물로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(기숙사,문화 및 집회시설,운동시설,근린생활시설) 내 지1층 에스동 비124호로서, 외벽: 치장벽돌 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

공부상 지원시설(제2종근린생활시설(사무소))이나, 현황 음식점(상호: 이화수전통육개장) 임.

설비내역

건물내에 급배수 위생설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 소화설비,에스컬레이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(기숙사,문화및 집회시설, 운동시설,근린생활시설) 건부지임.

인접 도로상태등

동서남북 각 방향으로 광대로 및 중로 등의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

영천동 844-1 :도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(대(주)2-21)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-125)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-61)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

건축물대장상 지원시설: 제2근린생활시설(사무소) 이나 현황 음식점으로 이용중임. 현황 인접호수와 경계벽 없이 하나의 호수로 이용중임. 공부상 지하1층이나, 현황 남측 입구 기준 지상1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 제2근린시설이나 현황 음식점으로 이용중임
2. 인접호수와 경계벽 없이 하나의 호수로 이용중임
3. 공부상 지하1층이나, 현황 남측 입구기준 지상1층임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1920 (1)

소재지: 경기도 화성시 영천동 844-1 현대실리콘앨리동탄 지하1층 에스동 비124호

용도: 근린상가 (현황 음식점)

감정가: 127,000,000원

토지면적: 14.71㎡ (약 4.45평)

토지 지분: 14.711㎡ (약 4.45평)

건물면적: 47.25㎡ (약 14.29평)

건물 지분: 47.25㎡ (약 14.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 지하 1층 (현황 지상 1층)

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 화성시 영천동 소재 "늘봄초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임. 현대실리콘앨리 동탄은 동탄2신도시 내 대규모 지식산업센터 단지임.

교통상황: 본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임. 동탄역(SRT, GTX-A 노선 예정)과 인접하여 수도권 접근성이 우수함.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이현정)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,300,000원

* 전입일자/사업자등록일: 2025-02-19

* 확정일자: 2025-02-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

* 접수일자 2023-06-28: 소유권이전1번신탁등기말소 (말소) [권리분석 참조]

* 접수일자 2023-06-28: 근저당권 (국민은행, 1,005,600,000원) - 말소기준권리 [권리분석 참조]

* 접수일자 2025-11-18: 임의경매개시결정 (국민은행, 827,600,487원) - 말소 [권리분석 참조]

* 등기부채권 총액: 1,005,600,000원

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 권리에 대한 상세 정보는 추가 확인 필요)

권리분석 종합: 말소기준권리인 국민은행 근저당권보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 임차인 이현정은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없음.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 현대실리콘앨리 동탄 단지는 지식산업센터, 오피스, 기숙사, 상업시설 등이 복합된 대규모 단지임.

단지 내 상가 및 주변 상업시설은 주로 입주 직원 및 거주자를 대상으로 한 근린생활시설 위주로 형성되어 있음.

인근에 늘봄초등학교가 위치하나, 주된 배후수요는 단지 내 근무자 및 거주자로 예상됨.

화성시 지역 내 쓰레기 소각장 증설 관련 환경 이슈나 음식물 폐기물 처리 시설의 악취 문제가 보도되었으나, 해당 시설들의 구체적인 위치와 본 건에 미치는 직접적인 영향은 명확하지 않음.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 늘봄초등학교가 인근에 소재함.

편의시설: 현대실리콘앨리 동탄 단지 내에는 영화관(씨네Q), 볼링장, 다양한 상업시설(프랜차이즈 카페, 은행 등)이 입점 예정이거나 운영 중임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능함. SRT 및 GTX-A 노선이 정차하는 동탄역과의 접근성도 좋음.

1.5. 잠재적 리스크

공부상 현황과의 차이:

* 공부상 지하 1층이나, 현황 남측 입구 기준 지상 1층으로 이용 중임.

* 공부상 제2종 근린생활시설(사무소)이나, 현황 음식점(상호: 이화수전통육개장)으로 이용 중임.

* 인접 호수와 경계벽 없이 하나의 호수로 이용 중임. 이로 인한 면적 및 이용 상태의 공부와의 차이 발생 가능성이 있음.

임대 관계: 임대관계 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 명도 소송 가능성 있음.

매각 불포함 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기되어 있으나, 상세 내용은 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 현대실리콘앨리 동탄이라는 대규모 지식산업센터 단지 내 위치한 근린상가로, 현재는 음식점으로 이용 중임. 공부상 지하 1층이나 현황 지상 1층으로 이용되고 있으며, 인접 호실과 벽 없이 통합되어 사용되는 점 등 공부와 현황의 차이가 존재함. 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담은 없음. 주변 상권은 단지 내 수요를 중심으로 형성될 것으로 예상되며, 대중교통 및 차량 접근성은 양호함.

1.7. 투자 포인트

대규모 지식산업센터 단지 내 위치하여 고정적인 배후수요 확보 가능성이 높음.

현황 이용업종(음식점)이 상권 내에서 기본적인 수요를 창출하고 있음.

동탄2신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 교통망 개선(GTX-A 등)으로 인한 미래 가치 상승 기대.

현대실리콘앨리 동탄 단지는 다양한 편의시설(영화관, 볼링장 등)을 갖추고 있어 집객 효과 기대.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 유사 물건의 실거래가 및 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 본 물건은 현재 감정가가 127,000,000원으로 책정되어 있음. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 시장 상황 및 본 물건의 실질적인 가치 평가를 통해 입찰가를 결정하는 것이 합리적임. (추가적인 시세 조사 및 현장 답사 필수)

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