나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34935 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1152 상록센트럴타워 8층814호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 부천시청 남동측 인근에 위치하는 상록센트럴타워 8층 814호로서 주위는 아파트, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 10층건물내 8층 814호로서 외벽: 석재붙임마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설리, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 정방형의 토지로서 도시형생활주택, 제1,2종근린생활시설, 교육연구 및복지시설, 운동시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 왕복6차선, 남측으로 왕복5차선, 북측으로 중로변의 도로에 3면이 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 대로3류(폭25m~30m)(접합), 중로2류 (폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률} 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -2024년10월23일 인천지방법원 부천지원의 임차권등기명령(2024카임637) 임차보증금: 금70,000,000원 확정일자: 2020년 9월 28일 임차권자: 김예진(980811-*******)

물건 비고

공동주택(도시형생활주택-원룸형)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34935 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1152 상록센트럴타워 8층 814호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장 상 도시형생활주택-원룸형)

* 건물 구조 및 층수: 철근콘크리트조, 10층 건물 중 8층

* 전용면적 (건물면적): 15.04㎡ (약 4.55평)

* 토지면적: 3.17㎡ (약 0.96평)

* 감정가: 64,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

* 건축년도: 2001년 6월 13일

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 부천시청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 접근성: 본건은 서측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 5차선, 북측으로 중로변 도로에 3면이 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 하나카드 가압류 (2024년 7월 10일 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 16일

* 확정일자: 2020년 9월 28일

* 배당신고일자: 2024년 10월 24일

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 및 인수 여부: 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'으로 기재되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요함.

* 주의 문구: 해당 임차인은 주택도시보증공사(HUG)와 관련되어 있으며, 보증금액이 명시되어 있으나, 최종 인수 여부는 법원 및 관련 기관을 통해 재확인하는 것이 안전함.

* 기타 권리 분석: 다수의 가압류 (하나카드, 우리은행, 신한은행, 전북은행, 중소기업은행 등)가 존재하며, 말소기준권리보다 후순위로서 경매 진행 시 모두 소멸될 예정임.

* 총 채권액: 1,030,818,489원

1.3. 상권 및 생활정보

* 상권 특성: 본건이 위치한 중동 지역은 아파트, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권이며, 부천시청이 인근에 있어 행정 및 상업 기능이 발달한 지역임.

* 주변 편의시설: 부천시청, 현대백화점, 롯데백화점, 중앙공원, 병원, 은행, 마트 등이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 혐오시설 유무: 조사된 정보에 따르면, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(도축장, 대규모 하수/분뇨처리장 등)이 밀집해 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않음. 다만, 부천시 대장동 일대에 광역 소각장, 하수종말처리장 등 환경기초시설이 위치하고 있어, 특정 지역으로는 영향을 받을 수 있으나 본건과의 직접적인 연관성은 낮음.

* 주거 환경: 도시형생활주택-원룸형으로 이용 중이며, 비교적 젊은층 또는 1인 가구가 선호할 만한 주거 환경임.

1.4. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 임차권등기가 포함되어 있고, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 내용이 기재되어 있어, 낙찰 시 임차인의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있음. 이는 추후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있는 리스크로 작용할 수 있음.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있음. 다만, 일반적으로 경매로 낙찰받는 경우에는 지자체의 허가가 필요하지 않거나 예외 적용되는 경우가 많으나, 정확한 적용 여부는 낙찰 후 관할 구청에 확인이 필요함.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 구체적인 내용을 파악하기 어렵지만, 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 진행하는 과정에서 발생한 특정 조건이 있음을 시사하며, 이는 낙찰 후 인수 시 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

1.5. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형 오피스텔)으로, 부천시청 인근의 편리한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있음. 감정가가 6천만원대로 소액 투자가 가능하나, 대항력 있는 임차인으로 추정되는 세입자와 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항으로 인해 권리관계 분석 및 명도 과정에 주의가 요구됨. 토지거래허가구역 지정 기간 내에 경매가 진행되므로, 관련 법규 적용 여부를 사전에 명확히 확인하는 것이 중요함.

1.6. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 감정가가 6천만원대로 비교적 낮은 금액으로 투자가 가능함.

* 입지 장점: 부천시청 인근의 중심 상업지구에 위치하여 주변 생활 편의시설 이용이 편리하며, 교통 접근성이 좋음.

* 수익형 부동산 잠재력: 원룸형 주거 공간으로, 공실 발생 시 임대 수익을 기대할 수 있음.

1.7. 예상 입찰가

본건의 감정가는 64,000,000원이며, 최근 실거래가 및 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 오피스텔(원룸형)은 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 이상으로 형성되어 있음을 확인할 수 있음. 그러나 본건의 경우, 임차인 관련 불확실성 및 특이사항 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

* 시세 기반 추정가: 주변 시세 및 감정가 등을 종합적으로 고려했을 때, 대항력 있는 임차인 인수 가능성을 배제하고 명도 및 권리 관계를 완전히 해소한다는 전제 하에, 감정가의 100% ~ 110% 수준인 약 70,000,000원 ~ 75,000,000원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* 산정 근거: 예상 입찰가 산정 시, 임차인의 보증금(70,000,000원)은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 간주하였음. 하지만 임차인 관련 권리 분석 결과의 불확실성으로 인해, 실제 명도 비용 및 추가적인 법적 절차 발생 가능성을 염두에 두고 보수적으로 책정하였음.

최종 입찰가 결정 시에는 명도 비용, 세금, 중개 수수료 등을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 계산하고, 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 받는 것을 강력히 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.