나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34960 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 33-10 우리하이빌 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 도당동 소재‘도당중학교’남측 인근에 소재하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 504호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로, 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 로폭 약 8m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경34960 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 33-10 우리하이빌 5층504호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

1.2. 면적

토지면적: 28.29㎡ (약 8.56평)

토지지분: 28.29㎡ (약 8.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.05㎡ (약 11.21평)

건물지분: 37.05㎡ (약 11.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 우리하이빌

층수: 5층 건물 내 5층 504호

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

준공년도: 2010년 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 도당동 소재 ‘도당중학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측 및 남측으로 각각 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 항공표면

* 상대보호구역(도당중-교육청문의)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울보증보험주식회사의 가압류 (2020-05-01)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황연식

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-28

* 확정일자: 2020-01-14

* 배당신고일자: 2025-11-11

* 대항력: 있음

* 비고: 채권자 황연식은 보증금 145,000,000원으로 강제경매를 신청하였으며, 대항력 있는 임차인입니다.

3.3. 기타 권리 사항

* 소유권보존 (2010-12-17)

* 소유권이전 (2010-12-28)

* 소유권이전 (2020-03-02, 매매)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2020-05-01, 18,132,043원) - 말소기준권리

* 가압류: 한국주택금융공사 (2020-07-17, 101,649,246원)

* 압류: 부천시 (2021-04-09)

* 가압류: 농협은행주식회사 (2021-09-09, 6,476,535원)

* 압류: 북대전세무서장 (2023-04-27)

* 강제경매: 황연식 (2025-11-12, 145,000,000원) - 채권자

* 가압류: 주택도시보증공사 (2025-12-17, 171,000,000원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-01-14)

총 등기부채권액: 297,257,824원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건 등기사항에는 지상권에 대한 내용이 확인되지 않습니다. (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 주거지역과 일부 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 상업적 활동보다는 주거 환경으로서의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

* 주위 환경: 단독 및 다세대주택, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 혼합된 주거 및 상업/공업 지역입니다.

* 교육 시설: ‘도당중학교’가 남측 인근에 위치합니다.

* 공원 및 녹지: 도당동 장미공원 등이 인근에 있어 산책 등 여가활동에 용이할 수 있습니다 (주변 매물 정보 참고).

5.2. 주변 혐오시설 여부

제공된 정보 및 주변 지역 분석 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 내 공장이 소재하는 점은 참고할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 해당 지정 효력은 2026년 8월 25일까지입니다. 향후 토지 거래 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 채권자 겸 임차인 황연식은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 감정가와 유사하거나 초과하는 경우 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는지 여부는 권리 분석 및 배당표를 통해 면밀히 확인해야 합니다. 다만, 본건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 가능성은 낮습니다. 그러나 임대 관계 미상으로 기록된 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 도로 관련 사항: '토지이용계획 및 제한상태'에 소로2류(폭 8m~10m)(접합)로 명시되어 있어 도로 접근성은 양호하나, 관련 법규 준수 여부를 추가 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 도당동에 위치한 5층 건물 내 504호 다세대주택입니다. 2010년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적 37.05㎡(약 11.21평)으로 구성되어 있습니다. 주변에 학교와 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있으며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 권리분석 상, 임차인이자 채권자인 황연식 씨가 강제경매를 신청하였으며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으나 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 부담할 추가 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, '임대관계 미상'이라는 특이사항이 있어 실제 점유 및 임대 현황에 대한 확인이 필요합니다. 토지거래허가구역이라는 점은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2010년 준공)

* 인수 부담 없는 임차인(채권자)으로 인한 권리 관계 명확성 (단, 상세 확인 필요)

* 교육 시설(도당중학교) 및 근린 편의시설 접근성

* 일괄 매각 대상 건으로 토지 이용권을 함께 취득 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행한 결과, 인근 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 제곱미터당 약 219만원에서 229만원 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 전용면적(37.05㎡)을 기준으로 환산 시, 약 8,100만원에서 8,500만원 내외의 시장 가치가 추정됩니다.

하지만 본건의 감정가(1억 4,400만원)와 채권자 겸 임차인의 보증금/채권액(1억 4,500만원)을 고려할 때, 경매 절차 진행 시 채권자의 회수 의지 및 법원의 배당 절차 등을 감안해야 합니다. ‘인수 보증금 합계 0원’이라는 점은 낙찰자가 임차인의 보증금을 별도로 인수하지 않음을 시사하므로, 낙찰가 결정 시 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 채권액을 염두에 둔 전략적 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(1억 4,400만원)를 기준으로 하되, 시장 시세를 고려하여 약 90% 수준인 130,000,000원에서 135,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.