나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34955 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 산15 현대아파트 102동 4층411호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동소재 괴안동행정복지센터 남서측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 411호로서 외벽;몰탈위 페인팅마감. 창호:샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지를 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼오유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창영초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(괴안동 현대허니문아파트 소규모재건축사업)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34955 (1)

감정가: 194,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 산15 현대아파트 102동 4층 411호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 38.48㎡ (약 11.64평)

건물면적 (전용면적): 43.74㎡ (약 13.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 총괄표제부 상의 대지면적은 5,752㎡이며, 총 건물 연면적은 9,748.02㎡이고, 건축면적은 1,517.52㎡이며, 총 세대수는 150세대입니다.

1.4. 특이사항

토지거래허가구역, 재건축구역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 괴안동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1호선 역곡역까지 도보 약 10분 거리에 있으며, 1호선과 서해선 환승역인 소사역까지는 도보 약 18분 거리에 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주식회사상부캐피탈대부

보증금: 3,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 특수물건정보 상에도 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 을2 권리(전세권설정)가 말소된 것으로 보입니다.

3.2. 등기부요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2018년 2월 21일 홍명숙 명의로 소유권이전(증여) 등기가 접수되었습니다.

말소기준권리인 근저당권은 2023년 7월 20일 주식회사상부캐피탈대부가 채권최고액 195,000,000원으로 설정하였으며, 해당 권리는 말소 예정입니다.

이후 2023년 7월 20일 주식회사상부캐피탈대부가 채권금액 3,000,000원으로 전세권설정 등기를 하였으나, 이 또한 말소 예정입니다.

2025년 11월 12일 주식회사상부캐피탈대부가 채권금액 144,288,586원으로 임의경매 개시결정 등기가 접수되었으며, 본 사건(2025타경34955)과 관련되어 말소될 예정입니다.

2026년 5월 8일 부천시 명의로 압류 등기가 접수되었으나, 이 역시 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 198,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

주변에 괴안동행정복지센터가 있으며, 인근 지역의 개발 및 재개발 사업 추진으로 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 교육 환경

본 물건은 1988년 6월 27일에 사용 승인된 현대아파트로, 총 3개 동, 5층 건물에 해당합니다.

단지 내에는 총 150세대가 거주하고 있습니다.

주변에 범박주공어린이집, 괴안어린이집, 사랑가득한어린이집 등 다수의 어린이집이 있으며, 창영초등학교, 삼오유치원 등과 관련하여 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

특히, 창영초등학교는 본건과 인접해 있어 도보 통학이 가능할 것으로 예상됩니다.

또한, 부천새날학교 등 대안 교육 기관도 주변에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 괴안동행정복지센터가 위치하며, 차량으로 이동 가능한 거리에 다양한 편의시설이 있을 것으로 보입니다.

역곡남부시장과 부천스타필드 등 쇼핑 시설도 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 411호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다.

위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 외국인 등 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 거래 시 허가를 받아야 함을 의미합니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. 재건축구역

본 물건은 소규모주택정비사업의 사업시행구역(괴안동 현대허니문아파트 소규모재건축사업)으로 지정되어 있어, 향후 재건축 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼오유치원, 창영초)으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 현대아파트 102동 4층 411호입니다. 1988년에 건축된 아파트로, 준수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 인근 초등학교와의 근접성과 다양한 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 재건축 구역으로 지정되어 있어 장기적인 관점에서 자산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요하며, 이는 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 현재 등기부상 채무는 경매 절차에 따라 소멸될 예정이므로 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 괴안동 현대아파트 소규모 재건축 사업 구역 지정으로 인한 장기적인 가치 상승 기대

* 인접 초등학교(창영초) 및 다수의 어린이집으로 인한 우수한 주거 환경

* 1호선 역곡역 및 소사역 접근성 양호

9. 예상 입찰가

감정가는 194,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점과 물건의 전반적인 가치를 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.