나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73609 [1] 경기도 의정부시 호원동 223-73 나동 4층 401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변지역은 주로 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주거환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입 용이하며 국도에 가까운 위치이므로 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 4층 401호로서, (사용승인일: 2015.09.25) 외벽: 벽돌 조적 및 기타 외벽재 마감. 내벽: 벽지 및 타일붙임 등, 창호: 새시 유리창호.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 엘리베이터 등임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 인접지대와 등고 평탄한 지반을 이루고 있으며 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 2차선 도로에 접하며 차량접근 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

물건 비고

은희욱이 2026.2.3.유치권신고(내부전제공사 대금 20,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 경기도 의정부시 호원동에 소재한 도시형생활주택으로, 호암초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 주택지대로 주거환경이 양호합니다. 차량 진출입이 용이하고 국도와 가까워 교통 여건 또한 우수합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2015년 9월 25일에 사용승인되었습니다.

1. 1.

기본 물건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73609 (1)

소재지: 경기도 의정부시 호원동 223-73 나동 4층 401호

용도: 도시형생활주택

감정가: 184,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1. 2.

면적 정보

토지면적: 19.34㎡ (약 5.85 평)

토지지분: 19.34㎡ (약 5.85 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.10㎡ (약 12.43 평)

건물지분: 41.1㎡ (약 12.43 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1. 3.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2. 1.

위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "호암초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 주택지대로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2. 2.

교통 상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 국도에 가까운 위치에 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.

2. 3.

건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 7층 중 4층 401호이며, 2015년 9월 25일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 벽돌 조적 및 기타 외벽재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 등, 창호는 새시 유리 창호로 마감되었습니다.

2. 4.

토지의 형상 및 이용 상태

토지는 세장형의 형상으로, 인접 대지와 등고 평탄한 지반을 이루고 있으며 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

2. 5.

인접 도로 상태

남측으로 2차선 도로에 접하여 차량 접근이 용이합니다.

2. 6.

주변 시설

본건 주변에서 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 주로 주거 지역과 학교, 상업 시설 등이 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3. 1.

임차인 현황

본건에는 임차인으로 김정철 씨와 이지현 씨가 등재되어 있습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-01-02

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 2025년 1월 2일 전입으로 대항력이 존재합니다. 금액이 명시되지 않은 보증금/차임의 경우, 추후 예상치 못한 권리 관계가 발생할 수 있으므로 세심한 확인이 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-09-12

확정일자: 2017-08-24

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 이

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-09-12

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2024-05-03

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 등기부 상 주택임차권(160,000,000원)으로 등재되어 있으며 "인수"로 표시되어 있습니다.

3. 2.

말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2025년 11월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다. 이보다 선순위인 권리(주택임차권 등)는 인수될 수 있으며, 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

등기부 요약상 이지현 씨의 주택임차권(160,000,000원)은 "인수"로 명시되어 있습니다.

3. 3.

기타 권리사항

* 유치권: 은희욱 씨가 2026년 2월 3일 내부 전체 공사대금 20,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 부담하게 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 신청 채권자로서 임차인 이지현의 임차보증금 반환 채권을 양수하여 우선변제권을 승계하였으며, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 임차보증금 160,000,000원에 대한 낙찰자의 부담을 완화시킬 수 있는 긍정적 요소입니다.

3. 4.

인수 보증금 합계

제공된 정보 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부 상 이지현 씨의 보증금 160,000,000원이 "인수"로 명시된 점과 HUG의 확약서를 종합적으로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4. 1.

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축되었거나 인접한 지역의 다세대 주택 매매가는 2026년 7월 기준으로 1억 5,300만 원에서 1억 6,000만 원 사이로 파악됩니다.

특히 2017년에 건축된 "청산캐슬"(전용면적 48.82㎡)이 3층에서 1억 6,000만 원에 매매된 사례가 있습니다. 이는 본건(2015년 건축, 전용면적 41.10㎡)의 시장 가치를 추정하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

4. 2.

면적별 가격 추이

"청산캐슬"의 사례를 바탕으로 평당 가격을 환산하면 약 327만 원/㎡ 수준입니다. 이를 본건의 전용면적 41.10㎡에 적용하면 대략 1억 3,470만 원 내외의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가 1억 8,400만 원은 최근 시세에 비해 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5. 1.

주거 환경

호암초등학교와 인접한 주거지역으로, 학군 및 정주 여건이 비교적 양호합니다. 주변으로 다양한 주거 형태의 건물들이 밀집해 있어 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 2.

편의 및 교통 시설

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 편리할 것으로 보입니다. 인근 편의시설 및 상업시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1.

유치권 존재 가능성

은희욱 씨가 신고한 2,000만 원 상당의 유치권 성립 여부가 불분명하여, 만약 유치권이 유효하게 성립될 경우 낙찰자가 추가 비용을 부담해야 할 위험이 있습니다.

6. 2.

대항력 있는 임차인

이지현 씨의 보증금 1억 6,000만 원이 등기부상 "인수"로 명시되어 있습니다. 비록 HUG의 확약서로 인해 실질적인 부담이 줄어들 가능성이 높으나, 권리관계가 완전히 정리되지 않았을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 3.

임차인 김정철 씨의 특이사항

보증금 및 차임이 '0원'으로 표기된 대항력 있는 임차인의 존재는 일반적인 상황이 아니며, 잠재적인 권리 분쟁이나 추가적인 인수 금액 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6. 4.

감정가 대비 시세

감정가가 1억 8,400만 원으로 책정되었으나, 유사 사례의 매매가(1억 6,000만 원)를 고려할 때 시세보다 높을 가능성이 있습니다. 섣부른 고가 입찰은 위험할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2015년에 건축된 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 1.6억 원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인과 성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 존재하여 권리 분석에 주의가 필요합니다. 특히 HUG의 확약서로 인해 임차보증금 부담은 완화될 수 있으나, 신고된 유치권의 처리 여부가 낙찰자에게 중요한 변수가 될 수 있습니다. 임차인 김정철 씨의 특이사항 역시 추가적인 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2015년 준공)로 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 우수합니다.

* HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 실질적으로 완화될 수 있습니다.

* 권리 상의 위험 요소를 고려하여 적정 가격 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매가, 건물의 상태, 감정가, 그리고 본건의 잠재적 리스크(유치권, 특이 임차인 등)를 종합적으로 고려하였습니다. 대항력 있는 임차인 이지현 씨의 보증금 1억 6,000만 원은 HUG의 확약서로 인해 낙찰자가 직접적으로 부담하지 않을 가능성이 높지만, 잠재적 비용 발생 가능성을 고려하여 보수적으로 접근합니다. 또한, 불분명한 유치권 신고액 2,000만 원과 임차인 김정철 씨의 특이사항을 감안하여 보수적인 입찰가를 산정합니다.

주변 시세와 감정가를 고려했을 때, 본건의 적정 시장 가치를 약 1억 3,500만 원 ~ 1억 5,000만 원 수준으로 추정하며, 유치권 등의 위험 요소를 감안하여 다음의 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원

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