나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35022 [1] 경기도 김포시 풍무동 147 양도마을 204동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "풍무초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "풍무역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 18층 건물내의 제204동 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2000.9.8.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 창호 : PVC새시 창호 임.

이용상태

아파트(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 풍무동 147 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>,상대보호구역(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 2. 풍무동 149 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 중로1류(폭20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(양도중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(풍무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) <추가기재> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35022 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 147 양도마을 204동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 600,000,000원

면적 정보:

* 토지면적: 78.43㎡ (약 23.7평)

* 토지 지분: 78.43㎡ (약 23.7평)

* 건물 전용면적: 167.6654㎡ (약 50.7평)

* 건물 분양면적: 167.67㎡ (약 50.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축물 및 아파트 정보:

* 사용승인일: 2000년 9월 8일 (준공 후 약 26년 경과)

* 건축물 구조: 철근콘크리트조 경사지붕

* 동/층/호: 204동 2층 203호 (총 18층 건물)

* 아파트 단지 규모: 총 1265세대

* 주차 정보: 총 2429대 주차 가능 (세대당 약 2.0대)

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "풍무초등학교" 북측 인근에 위치함.

* 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 환경은 양호한 편임.

교통상황:

* 단지까지 차량 접근이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

* 지하철 풍무역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

도로상태:

* 본건 북측으로 노폭 약 25미터, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당함.

* 고도지구(공항고도제한), 대로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 공항시설법 관련 구역(다지구, 제3종구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역), 상대/절대보호구역(풍무초, 유치원 등), 성장관리권역, 하수처리구역에 포함됨.

* 토지거래계약 허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

* *참고: 풍무동 147 및 149번지에 대한 토지이용계획이 제시되었으며, 두 필지 모두 유사한 도시계획시설에 속하나 일부 도로 지정에 차이가 있음.*

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 본건의 말소기준권리는 2019년 9월 20일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(금 325,450,000원)임.

소멸 예정 권리:

* 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(을구 근저당, 갑구 압류, 갑구 임의경매, 갑구 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리:

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부 요약상 해당 권리가 등재되어 있지 않음. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

임차인 현황:

* 본건에 대한 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원임.

* 그러나, 임대 관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재하는지 추가 확인이 필요함.

* * 임대관계 미상인 점은 인수 보증금이 없더라도 주의하여야 함.

1.3. 상권분석

* 본건은 풍무초등학교 인근의 아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있음.

* 주변에 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리함.

* 풍무역 역세권이라는 점에서 유동인구 확보 및 지역 가치 상승 잠재력이 있음.

1.4. 생활정보

교육환경:

* 풍무초등학교, 양도중학교, 이화유치원, 중앙유치원 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수함.

편의시설:

* 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능함.

주거환경:

* 아파트 단지 내 및 주변으로 녹지 공간과 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

* 총 1265세대에 2429대의 주차 공간 확보로 세대당 약 2.0대의 주차 편의성을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 존재:

* 본건(2025타경35022) 외 2025타경35068호의 임의경매 사건이 중복으로 존재했었던 것으로 보임. (제시된 등기부 요약상 두 사건 모두 '말소' 처리됨)

* 이는 과거 경매 절차의 복잡성을 시사하며, 현재 상태 확인이 필요함.

임대차 관계 불확실성:

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있음.

건축 연식 및 노후화:

* 2000년 사용승인된 건물로, 약 26년이 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 증가나 시설 개선 필요성이 발생할 수 있음.

토지이용계획상 제약:

* 고도지구, 공항시설법 관련 구역 등에 포함되어 있어 향후 건축물 증축, 개축 등 활용에 일부 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 풍무동에 위치한 아파트로, 풍무역 역세권 및 초등학교 인근에 자리하여 입지적 장점이 뚜렷합니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 명확하여 권리 분석상의 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 과거 중복 경매 사건의 존재 이력과 임대 관계가 미상으로 인한 잠재적 리스크는 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다. 건물의 연식을 고려할 때, 장기적인 관점에서 유지보수 및 관리 계획을 세우는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 풍무역 (지하철) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리함.

* 안정적인 교육 및 생활 환경: 초등학교, 중학교, 유치원 등 교육 시설 인접 및 주변 아파트 단지 밀집.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 등기부상 권리 소멸 예상되어 안전한 취득 가능.

* 미래 가치: 김포 지역의 지속적인 발전 가능성과 역세권의 잠재적 가치 상승 기대.

* 풍부한 주차 공간: 세대당 약 2.0대의 넉넉한 주차 공간 확보.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 건과 동일한 면적(전용면적 167.6654㎡, 약 50.7평) 및 동일 층수(2층)의 물건이 2026년 6월 17일에 430,000,000원에 실거래된 내역이 있습니다.

본 건의 감정가는 600,000,000원으로, 최근 실거래가와 상당한 차이를 보입니다. 임대차 관계 미상, 과거 중복 사건 이력 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 최근 실거래가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 430,000,000원과 감정가 600,000,000원을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 460,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

(본 입찰가는 제반 리스크 및 시장 상황 변동에 따라 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.