나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34922 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1110 위브더스테이트 3층501동306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 부천시 원미구 중동 소재 "부천소방서"북측 인근에 위치하는"위브더스테이트" 제3층 제501동306호로서 인근은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상지대임. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 김포시 운양동 소재 "김포골드라인 운양역" 북측 인근에 위치하는 "김포한강운양역헤리움리버테라스" 제6층 제628호로서 인근은 김포운양역 인근 주상지대임.

교통상황

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 부천시청 인근지역으로서 지하철7호선 "신중동역"이 북측인근에, 경인전철 "부천역"이 남측 원거리에 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 김포지하철 "김포골드라인 운양역"과 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 편임.

건물의 구조

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 철근콘크리트조 지하6층 지상 35층 건물 내 제3층 제306호로서 외벽 : 복합패널 등 마감 창호 : 알미늄 및 섀시창호임. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 철근콘크리트조 지하5층 지상 11층 건물 내 제6층 제628호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인팅 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 공부상 용도 오피스텔임. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 중동 1110, 1110-1, 1110-2, 1110-3, 1110-4 5필1단의 가장형 토지로서 오피스텔 등 건물의 부지로 이용중임. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 세장형 토지로 인접토지와 등고평탄하며 오피스텔 등 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 서측으로 대로, 동측 및 북측으로 중로에 삼면 접함. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 남측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 토지거래에 관한 허가구역(2025.08.26-2026.08.25) 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 근린상업지역, 도시지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 장애물제한표면구역(공항시설법), 진입표면구역(공항시설법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법), 택지개발지구(택지개발촉진법), 하수처리구역(하수도법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원에 관한 법률), 토지거래에 관한 허가구역(2025.8.26-2026.8.25) 내 토지임.

공부와의 차이

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 없음. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

연번1(위브더스테이트 오피스텔) 임대차관계 미상임. 연번2(헤리움리버테라스 오피스텔) 임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34922 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1110 위브더스테이트 3층 501동 306호

용도: 오피스텔

감정가: 673,000,000원 (67,300만원)

토지면적: 15.74㎡

건물면적: 123.73㎡ (약 37.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동에 위치한 "위브더스테이트" 오피스텔 내에 있습니다. "부천소방서" 북측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

지하철 7호선 "신중동역"이 북측 인근에 위치하며, 경인전철 "부천역"이 남측 원거리에 있습니다. 또한, 시내버스정류장이 단지 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 건물 구조

건축물은 철근콘크리트구조이며, 지하 6층, 지상 35층 규모의 건물 중 제3층 제306호에 해당합니다. 외벽은 복합패널, 창호는 알루미늄 및 섀시 창호로 마감되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 7월 30일 인천가정법원 부천지원의 가압류 결정(갑21)입니다.

3.2. 현황 권리 분석

* 대항력 있는 임차인: 주택도시보증공사 (양 )

* 보증금: 380,000,000원 (38,000만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 20일

* 확정일자: 2020년 10월 6일

* 배당신고일자: 2025년 12월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 낙찰자가 보증금을 직접 인수할 의무는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 없습니다. 다만, 배당 신고일자가 명시되어 있어 배당 여부에 따른 절차 진행 상황을 확인해야 합니다.

* 등기부 요약

* 총 채권액: 1,133,250,000원 (11억 3,325만원)

* 기타 권리로는 소유권이전, 신탁등기 말소 등이 있으며, 임의경매로 인한 매각 절차가 진행 중입니다.

* 가압류(2021-07-30, 갑21)가 말소기준권리이며, 이후 강제경매(2025-11-10, 갑22)로 이행되었습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건 명세서상 '지상권개요'는 있으나 별도 내용 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 부천시 중동 1110번지 일대는 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 지역 내 상업 활동이 활발한 지역입니다. 오피스텔, 아파트, 상업시설이 밀집하여 유동인구 확보에 유리하며, 주상복합지대 특성상 관련 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 토지 이용 계획

해당 부지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구)에 해당하며, 토지거래허가구역(2025.08.26-2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

단지 인근에 다양한 상업시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 주거 밀집 지역으로 정주 환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 7호선 신중동역과의 접근성이 뛰어나 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다양한 버스 노선도 인접하여 대중교통 이용에 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 물건에는 보증금 380,000,000원의 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사, 양 )이 존재합니다. 다행히 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 추가로 부담할 위험은 낮습니다. 그러나 임차인의 배당 요청 및 실제 배당 여부에 따라 추후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 토지거래허가구역

해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 부동산 거래 시 관련 허가를 받아야 함을 의미하지만, 경매 낙찰 자체에 직접적인 제약을 주지는 않습니다. 다만, 취득 후 재매각 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 중동의 핵심 상업 지구에 위치하며, 신중동역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 오피스텔, 아파트, 상업시설이 밀집한 지역으로, 교통 편의성과 생활 인프라가 우수하여 실거주 및 임대 수요 모두 안정적일 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 인수 보증금이 0원으로 처리되어 낙찰자가 보증금을 직접 인수하는 부담은 없으나, 임차인의 배당 과정 및 명도 절차에 대한 철저한 확인과 주의가 요구됩니다. 이러한 권리 관계를 면밀히 분석하고, 시장 상황과 낙찰가율을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

부천시 중동 중심상업지역 내 신중동역 역세권에 위치하여 교통, 상업, 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

8.2. 안정적인 수요

오피스텔 및 주거 밀집 지역으로 풍부한 임대 수요와 실거주 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 현대적 건물

2007년 준공된 위브더스테이트 오피스텔로, 비교적 최신 연식에 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 건물 면적

123. 73㎡ (약 37.44평)

9.2. 감정가

673,000,000원 (67,300만원)

9.3. 최근 실거래가 분석

건물 면적 123.73㎡ 기준으로 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 2일: 655,000,000원 (65,500만원)

* 2026년 3월 26일: 600,000,000원 (60,000만원)

최근 거래가 최고 655,000,000원으로, 감정가 673,000,000원보다 낮은 수준에서 거래되었습니다.

9.4. 시세 및 인수 보증금 고려

대항력 있는 임차인의 보증금 380,000,000원이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 낙찰자가 추가로 부담할 금전적 위험은 없습니다. 따라서 입찰가는 최근 실거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

9.5. 예상 입찰가

660,000,000원 ~ 680,000,000원 (6억 6천만원 ~ 6억 8천만원)

본 예상 입찰가는 감정가와 최근 시장 거래 동향, 그리고 임차인 관련 추가 인수 부담이 없다는 점을 반영한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.