나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13639 [1] 서울특별시 성북구 종암동 133 래미안세레니티 제209동 제13층 제1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 "종암파출소" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 업무시설 및 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철6호선 "고려대역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제22층 건물 내 제13층 제1302호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

아파트(주거용) 이용 중임.

설비내역

승강기설비, 위생설비 및 급·배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로를 통해 외부공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람. 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13639 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 종암동 133 래미안세레니티 제209동 제13층 제1302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,030,000,000원

* 토지면적: 44.04㎡ (약 13.32평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (2025타경13639 (1) 사건의 경매개시결정 등기 채권자)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성북구 종암동 소재 "종암파출소" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 주위는 아파트, 다세대주택, 학교, 업무시설, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 고려대역 및 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 아파트 단지 내 도로를 통해 외부 공공도로와 잘 접해 있습니다.

* 아파트 단지 정보: 래미안세레니티 아파트로, 2009년 10월 사용승인되었습니다. 총 14개 동 955세대로 구성되어 있으며, 최고 24층, 최저 2층 규모입니다. 단지 내 총 1152대의 넉넉한 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매개시결정: 2025년 11월 13일, 중소기업은행에 의해 채권액 168,000,000원으로 임의경매가 개시되었습니다.

* 말소기준권리: 2014년 6월 12일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 204,000,000원)이 말소기준권리가 되어, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않았습니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 비어 있어, 해당 부분에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다. 하지만, 임대차 내역은 불명확한 상태입니다.

* 주의: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.3. 상권분석

* 배후수요: 본건이 위치한 래미안세레니티 아파트는 성북구 종암동 일대의 대표적인 대단지 아파트로, 풍부한 자체 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 학교, 병원, 은행, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 역세권 이점: 지하철 6호선 고려대역을 이용할 수 있어 대학가 상권의 일부 편의시설 및 활성화된 상권의 이점도 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 다수의 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리하며, 단지 내 및 인근 공원을 통해 쾌적한 여가 활동이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설이 마련되어 있어 입주민의 편의를 높여줍니다.

* 주차: 총 1152대의 넉넉한 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하 자동 주차 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미확인 임대차: 임대 내역이 불명확하여, 명도 시 예상치 못한 권리 주장이나 명도 지연의 가능성이 존재합니다. (인수 보증금 0원이므로 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높으나, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.)

* 토지 이용 제한:

* 도로(저촉): 본건 토지가 도로에 저촉되는 부분이 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 토지의 활용 가치가 일부 제한될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 외국인 등 특정 대상에 대한 허가 구역으로 지정되어 있으므로, 매수인의 자격 및 거래 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 현장 조사 제약: 감정평가서 상 현장 조사 시 폐문 부재 등으로 인해 내부 확인이 제한적이었을 가능성이 언급되어 있어, 실제 물건의 상태와 평가 내용 간에 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 종암동에 위치한 래미안세레니티 아파트로, 지하철 6호선 고려대역 역세권에 자리하여 교통이 편리하고 주변에 다양한 생활 편의시설이 갖춰져 있어 주거 환경이 우수합니다. 래미안이라는 브랜드 가치와 대단지라는 이점도 있습니다.

하지만, 임대차 내역이 불명확하다는 점과 토지 이용 계획 상 도로 저촉 사항이 있다는 점은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 입찰 전 해당 사항에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 6호선 고려대역을 이용하기 편리하며, 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 브랜드 가치: 삼성물산의 래미안 브랜드 아파트로, 지역 내에서 높은 선호도를 보입니다.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 생활 편의성: 단지 내 및 인근의 풍부한 편의시설과 공공시설로 쾌적하고 편리한 생활이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건(전용면적 84.99㎡)과 동일한 면적인 2026년 7월 4일자 최고층(21층) 거래가는 13.4억원으로 확인되었습니다. 유사 면적인 59.97㎡ 타입은 2026년 6월 2일 10.4억원, 2026년 6월 5일 10.5억원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 10.3억원입니다.

동일 면적의 최근 최고층 거래가(13.4억원)를 고려할 때, 본건의 감정가(10.3억원)는 시장 가격 대비 낮게 평가된 것으로 판단됩니다. 13층이라는 중간층의 가치를 감안하여, 시장 가격과의 격차를 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 11억 8천만원 ~ 12억 8천만원.

감정가(10.3억원)를 기준으로, 최근 실거래가(13.4억원)를 반영하여 11억 8천만원에서 12억 8천만원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 본건의 잠재적 리스크 요인과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.