나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13263 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "대림아파트" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등으로 형성되는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "루미온" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 염창역 (지하철9호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층건(사용승인일: 2022.01.11)중 제3층 제301호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 루미온 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "루미온" 서측으로 공항대로81길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면 및 외부관찰 등에 의하였는 바 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13263 (1)

서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 363,000,000원

토지면적: 9.91㎡ (약 2.99평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 염창동에 소재하며, 주변은 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

단지 북동측 인근에 "대림아파트"가 위치하고 있습니다.

교통으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 염창역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물이 속한 "루미온" 건물 서측으로 공항대로81길이 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 19일 접수된 주식회사 우리카드의 가압류 (갑4) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 지상권에 대한 개요는 제공되지 않아 확인 필요)

말소되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 채권총액 364,240,515원과 관련된 대부분의 권리는 경매 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-25

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 부담 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 / 보증금 354,000,000원)

전입일자: 2023-09-04

확정일자: 2023-08-10

배당신고일자: 2025-01-21

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소 예정이며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권은 포기하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 364,240,515원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔과 근린생활시설이 주를 이루는 상권입니다.

업무시설 및 주거용 오피스텔이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으며, 신축 건물인 점을 감안할 때 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2022년 1월 11일에 사용 승인된 신축 오피스텔입니다.

단지 내에 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 완비되어 있습니다.

지하철 9호선 염창역이 인접해 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변에 편의시설 및 생활 기반 시설 이용이 용이한 입지입니다.

총 주차 대수는 39대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차보증금 반환청구권 포기 조건: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금반환청구권 포기를 조건으로 매각이 진행되므로, 이에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

* 현황 주거용 사용: 건축물대장상에는 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 점은 향후 행정적 이슈나 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 준공업지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 도시계획상 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축, 증축, 용도변경 등 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다. (해당 물건 자체의 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 보이나, 장기적인 관점에서 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 염창동에 위치한 신축 오피스텔로, 2022년 준공되어 비교적 최신 건물이며 지하철 9호선 염창역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적다는 점이 긍정적입니다.

다만, 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건, 업무시설이나 주거용으로 사용되는 점, 그리고 다양한 토지이용계획상 제한사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

감정가 3억 6천 3백만원 대비 최근 매매 사례가 3억 5천 9백만원으로 유사하게 형성되어 있어, 시장 가치는 안정적으로 유지되고 있는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 깨끗한 상태의 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역을 이용할 수 있는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확: 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 시세와 유사한 수준의 감정가로, 투자 매력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본건의 감정가는 363,000,000원이며, 최근 유사 면적의 거래 사례가 2023년 11월 5일에 359,000,000원으로 확인됩니다.

본건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 및 주변 시세를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 임차인 관련 조건 및 토지이용계획상의 제한사항 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시점에서의 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 330,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 보수적으로는 320,000,000원을 기준으로 권리 인수 비용, 명도 비용, 취득세, 수리비 등을 포함한 총 투자 비용 대비 수익률을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 제안 입찰가: 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.