나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13308 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제4층 제405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층,지상9층 건물 내 제4층 제405호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 장방형 토지로, 공부상 "업무시설(오피스텔)" 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 가로구역별 최고높이 제한지역 (2022-06-09), 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 2025타경13308(1) 부동산 강제 경매 사건입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-144, 서경홈타운 제4층 제405호

건물명: 서경홈타운

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건축년도: 사용승인 2021년 5월 4일

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층, 지상 9층 건물 내 4층 405호

토지 면적: 6.49㎡ (약 1.96평)

건물 면적: 26.22㎡ (약 7.93평)

총 건물 연면적: 1521.38㎡

총 호수: 40호

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 233,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '서울화곡초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다. 북서측 및 남서측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본 건이 소재한 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 공항, 가축 사육, 최고 높이 제한, 수평 표면, 대공 방어 협조, 과밀억제권역, 토지거래 계약 허가 구역 등 다양한 도시계획법규의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존은 최상범 명의로 2021년 5월 13일에 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2024년 1월 5일 접수된 수협은행의 가압류(1,567,749,529원)입니다.

이후 2023년 9월 6일에 주택임차권(정주희, 226,000,000원)이 등기되었으나 말소 예정이며, 2025년 11월 17일에는 주택도시보증공사의 강제경매(226,000,000원)가 등기되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 정 (전입일자: 2024-04-01)은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없습니다.

임차인 주택도시보증공사(정주희) (전입일자: 2021-09-17, 보증금: 226,000,000원, 확정일자: 2021-08-10) 또한 대항력이 없습니다.

매각으로 인해 해당 임차인들의 보증금은 인수되지 않습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이사항 및 조건 분석 (HUG 관련)

본 건은 선순위 임차권, 공동담보, HUG 인수조건 변경 등의 특이사항이 있습니다.

특히, 물건명세서에 따르면 임차인 정주희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차보증금 관련 채무를 전혀 인수하지 않음을 의미합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 일상생활에 필요한 상업 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 생활 편의 시설

주변에 서울화곡초등학교가 있어 교육 환경이 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.3. 건축물 현황 (구조, 설비)

건축물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 9층 규모입니다. 해당 호수는 4층에 위치하며, 내부에는 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크

공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 사용 중인 점은 추후 건축물 대장 위반 사항 부과, 재산세 등 부과 차이, 또는 건물 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 다양한 토지 이용 규제는 향후 건물 증개축이나 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

5.2. 임차인 관련 잠재적 문제 (조건 불이행 시)

매각 조건인 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 등기 말소가 원활히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

5.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체나 지역 경기 변동은 향후 자산 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

6. 종합 의견

6.1. 물건 평가 요약

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 오피스텔로, 현재 주거용으로 사용되고 있습니다. 임차인 관련 인수 보증금이 없어 권리상 매우 깔끔하다는 장점이 있습니다. 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

6.2. 투자 매력도

보증금 미인수 조건으로 인해 투자자에게는 부담이 적은 물건입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 다수의 토지 이용 규제는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 주요 강점

* 임차보증금 인수 부담 없음 (0원)

* 서울시 내 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

* 소형 오피스텔로 실거주 또는 1인 가구 임대 수익 가능

7.2. 고려 사항

* 공부상 업무시설, 현황 주거용 사용에 따른 문제 발생 가능성

* 다양한 토지 이용 계획 및 지역 규제 확인 필요

* 향후 임대 수익률 및 시세 변동성 신중 검토

8. 예상 입찰가 및 시세 분석

8.1. 시세 분석

본 건은 전용면적 26.22㎡(약 7.93평)의 오피스텔로, 감정가는 233,000,000원입니다. 이를 평당가로 환산하면 약 29,382,000원, 제곱미터당 약 8,886,000원입니다.

화곡동 지역의 유사 면적 오피스텔 시세는 건축 연도, 층수, 관리 상태에 따라 제곱미터당 약 7,500,000원에서 8,500,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 이에 따른 시장 가치는 약 196,650,000원에서 222,670,000원 범위로 추정됩니다. 현재 감정가는 시장 가격 범위의 상단 또는 그 이상으로 판단됩니다.

현재 임대 시세는 월 70만원~90만원 수준으로 예상되며, 이를 감안한 연 임대 수익률은 감정가 기준 약 3.6%~4.6%, 추정 시장가 기준 약 4.0%~5.2% 수준이 될 것으로 보입니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

임차 보증금 인수 부담이 없고, 현재 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 전략적 입찰가는 약 215,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 시세 범위를 반영하면서도 시장 경쟁 상황에 따라 합리적인 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

8.3. 수익률 예상

상기 제안 입찰가(215,000,000원)를 기준으로 월 80만원의 임대 수입을 가정할 경우, 연 임대 수익률은 약 4.48%가 됩니다. 이는 투자 목적에 따라 매력적인 수익률이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.