나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513984 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 545-14 티오피시그니쳐 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천도화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 중 제9층 제901호로서, 외벽 : 치장 벽돌 및 몰탈위 페인팅 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2021-02-04)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 오피스텔 및 연립주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례 [2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02) (인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513984 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 545-14 티오피시그니쳐 9층901호

용도: 오피스텔

건물명: 티오피시그니쳐

준공일자: 2021년 02월 04일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 248,000,000원

1.3. 면적

토지면적: 16.04㎡ (약 4.85평)

토지지분: 16.0364㎡ (약 4.85평)

건물면적: 71.95㎡ (약 21.77평)

건물지분: 71.95㎡ (약 21.77평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "인천도화초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 준주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

* 인근 지역 검색 결과, 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 경매 개시

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 목포세무서장의 압류(갑5, 2025-10-22)로 판단됩니다. 이 기준권리보다 선순위인 권리 중 말소되지 않는 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

본건에는 다음과 같은 임차인이 존재하며, 특히 대항력 있는 임차인의 존재는 주의가 필요합니다.

* 임차인: 최

보증금: 309,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-29

확정일자: 2022-04-13

배당신고일자: 2024-06-07

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을1)으로 등재되어 있으나 '말소' 처리되어 있습니다. (다만, 물건명세서상 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 언급되어 있으나, 등기부상 말소된 것으로 확인됩니다.)

* 임차인: 선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-31

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인으로, 인수 보증금은 없으나 명도에 대한 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-12

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인으로, 인수 보증금은 없으나 명도에 대한 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다.

3.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 등의 특이사항이 기재되어 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인(선 , 김 )이 보증금 0원으로 존재하므로, 이들의 명도 여부에 대한 철저한 사전 조사 및 대응 계획 수립이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

본건이 위치한 "티오피시그니쳐" 오피스텔은 2021년에 준공된 신축 건물입니다. 총 11층 건물 중 9층에 해당합니다.

4.2. 최근 시세 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 72.07㎡(약 21.77평) 기준 거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 05월 20일: 220,000,000원 (5층, 중개거래)

* 2026년 06월 18일: 209,000,000원 (2층, 직거래)

* 2025년 12월 19일: 166,040,000원 (2층, 직거래)

평균 거래가는 약 199,680,000원으로, 평당 약 917,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 248,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육시설

* 교육시설: 인천도화초등학교 인근에 위치하여 학군 접근성이 좋습니다.

* 생활편의: 주변에 공동주택, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 설비

* 내부: 위생설비 및 급배수시설이 구비되어 있습니다.

* 주차: 내부 기계식 주차 56대, 옥외 자주식 주차 4대 수용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 선 , 김 임차인은 보증금 0원임에도 불구하고 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가가 최근 실거래가 최고가보다 높아, 경매 진행 시 낙찰가율이 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수조건 변경 관련 내용은 명확한 정보가 부족하므로, 추가적인 확인이 필요하며 이는 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등의 경우 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 입지 및 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 대항력을 갖춘 임차인이 보증금 0원으로 존재한다는 점은 명도 과정에서의 리스크를 상당히 높이며, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 요구됩니다. 또한, 감정가가 최근 시장 실거래가 대비 높아, 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리가 용이합니다.

* 양호한 입지: 학교 및 근린 시설 인접, 교통 편리성.

* 잠재적 가치: 리스크 요인(임차인 명도 등)이 성공적으로 해결될 경우, 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재로 인해 명도 리스크가 매우 크므로, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 명도에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

최근 실거래가 최고가(220,000,000원) 및 감정가(248,000,000원)를 고려하되, 리스크 요인을 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

* 최근 최고 실거래가: 220,000,000원 (21.77평 기준)

* 최근 최저 실거래가: 166,040,000원 (21.77평 기준)

* 평당가 범위: 약 762,000원 ~ 1,010,000원

상기 정보를 종합적으로 고려할 때, 리스크 프리미엄을 적용한 예상 입찰가 범위는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 으로 제시합니다. 최종 입찰가는 물건에 대한 정밀 분석과 위험 감수 수준에 따라 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.