나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13376 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제10층 제1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택,단독주택,오피스텔 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상 11층 건물 내 제10층 제1002호로 외벽 : 석재붙임마감등 창호 : 샷시창호등

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 김고운의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13376 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제10층 제1002호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상 11층 건물 내 제10층 제1002호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 369,000,000원

토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

토지지분: 9.9116㎡ (약 3.00평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 염창역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량으로 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 염창역까지 도보 약 3분 거리에 위치합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13376) 등기부 상 채권 총액은 389,000,000원입니다. 말소기준권리는 2025년 11월 19일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정입니다.

3.2. 인수되는 권리

일반적으로 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸됩니다. 현재 "인수 보증금 합계"가 0원으로 기재되어 있어, 매수인에게 직접적으로 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김고운 임차권 승계)

보증금: 389,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-23

확정일자: 2022-07-22

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임대차보증금 관련 특이사항 있음.

* 임차인: 송준걸

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-25

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있음으로 등재되어 있어 인수 여부 및 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다. 특히, 임차인 김고운의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 유리한 조건일 수 있으나, HUG의 실제 절차 진행 및 협조 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 임차인 송준걸은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 염창동은 지하철 9호선 염창역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 혼합된 지역입니다. 신축 오피스텔이 다수 분포하며, 역세권을 중심으로 편의시설이 발달해 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 GS더프레시 강서염창점, 올마트 목동점 등 다양한 편의시설이 근거리에 위치하고 있습니다. 다만, 검색 결과 상 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 지하철 이용 시 서울 시내 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

인근에 서울염창초등학교, 염창중학교, 영일고등학교 등 교육시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소기준권리보다 선순위인 임차인 송준걸의 대항력 존재가 잠재적 리스크 요인입니다. 비록 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 해당 임차인의 실제 권리관계를 철저히 파악해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권 승계 조건이 명시되어 있으나, HUG의 협조 및 최종적인 보증금 반환 청구권 포기 여부가 불확실할 경우 매수인이 부담해야 할 추가적인 책임이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

토지이용계획 상 다양한 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 '루미온' 오피스텔의 10층 물건으로, 염창역 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 감정가 3억 6,900만원, 최근 실거래가 3억 5,900만원(4층) 등을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 송준걸의 존재와 HUG 관련 특수 조건 등 복잡한 권리관계 및 임차인 이슈를 면밀히 분석하고 현장 조사를 통해 사실관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면 잠재력 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 지하철 9호선 염창역 초역세권 입지

* 오피스텔의 일반적인 수요층 확보 용이

* HUG 관련 조건 이행 시 인수되는 보증금 부담 최소화 가능

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 369,000,000원이며, 최근 유사 면적(29.96㎡)의 4층 물건이 2023년 11월 5일 359,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본건은 10층으로 4층보다 선호도가 높을 수 있으며, 이를 감안하면 감정가 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인 송준걸의 대항력 문제 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 및 입지, 권리관계 분석 시, 본건의 예상 입찰가는 370,000,000원 ~ 390,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가 산정 시에는 현장 조사를 통한 정확한 상태 확인 및 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.