나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514000 [1] 인천광역시 서구 연희동 711-21 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 연희동 ‘아시아드경기장역’ 동남측 인근에 위치하는 부동산(다세대주택)으로 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

도시계획 및 기타 공법관계 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희3지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허 가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514000 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 연희동 711-21 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 134,000,000원

* 토지면적: 34.48㎡ (약 10.43평)

* 토지지분: 34.48387374461979㎡ (약 10.43평)

* 건물면적: 57.83㎡ (약 17.50평)

* 건물지분: 57.825㎡ (약 17.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 인천광역시 서구 연희동 ‘아시아드경기장역’ 동남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 9일자 기흥세무서장 압류 (갑13)

* 채권 총액: 120,000,000원 (말소될 권리 기준)

* 인수되는 권리: 없음. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 6월 17일

* 확정일자: 2020년 5월 25일

* 배당신고일자: 2022년 7월 4일

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부 요약 상 주택임차권(을16)으로 등기되어 있으나, 말소 대상이며 물건명세서에 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 언급이 있으나, 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 매수인에게 인수되는 금액은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 JSON 정보를 분석한 결과, 인천 서구 연희동 일대 유사 면적(약 15.85평 ~ 17.41평)의 다세대주택 최근 매매 사례는 평당 약 826만원에서 862만원 수준으로 거래되었습니다.

* 시세 비교: 대상 물건의 감정가는 134,000,000원이며, 건물면적 약 17.50평 기준 평당 약 766만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다. (참고: 세종맨션 사례는 지하층으로 추정되며 특이사항이 있어 직접적인 비교에 신중을 요합니다.)

* 적정 시세: 최근 거래 사례를 종합적으로 고려했을 때, 대상 물건의 현재 적정 시세는 약 14,350만원에서 15,050만원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 밀집된 주거 지역으로, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 아시아드경기장역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 도시계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구)이며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 외국인 주택 취득 한정 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련: SGI 임차권에 대한 '선순위임차권' 및 '인수조건 변경' 문구가 있으나, 대항력 없음 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 최종 판단됩니다. 다만, 혹시 모를 상황에 대비하여 관련 서류 재확인은 필요합니다.

* 건물 노후도: 정확한 건축년도는 명시되지 않았으나, 주변 유사 건물들의 건축 연도(1995년~2002년)를 고려할 때 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지거래허가: 외국인 또는 외국법인이 주택 용도로 취득 시 관련 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 연희동의 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖춘 다세대주택입니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 특히 보증금 1억 2천만원의 SGI 임차권 또한 매수인에게 인수되는 부담이 없습니다. 감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 아시아드경기장역 인근으로 우수한 교통 여건

* 명도 및 인수 관련 리스크 최소화 (권리 소멸 예정)

* 감정가 대비 시세 상승 기대 가능성

9. 예상 입찰가

* 감정가: 134,000,000원

* 최근 시세 분석 기반 적정가: 약 143,500,000원 ~ 150,500,000원

* 인수되는 채무/보증금: 0원

* 예상 입찰가: 140,000,000원

본 물건은 인수되는 부담이 없고 시세 차익 기대가 가능하므로, 감정가를 소폭 상회하면서 시세 범위 하단부에 해당하는 1억 4천만원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 물건의 내부 상태, 수리 필요 여부 등을 반드시 확인하신 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.