나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514001 [1] 인천광역시 서구 검암동 676-10 해피하우스 101동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 16미터 내외 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514001 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 676-10 해피하우스 101동 4층 403호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제403호

외벽: 스톤코트 마감 등

창호: 샷시 창호 등

사용승인일: 2013년 04월 10일 (건축물대장 기준)

총괄표제부상 건물 명칭: 해피하우스

표제부상 동: 101동, 층수: 5층, 해당층: 4층

총괄표제부상 총 세대수: 29세대

표제부상 총 건물 면적(연면적): 659.51㎡

1.3. 면적 정보

토지면적: 26.85㎡ (약 8.12평)

토지지분: 26.849㎡ (약 8.12평)

건물면적 (전용면적): 36.89㎡ (약 11.16평)

건물지분: 36.89㎡ (약 11.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 126,000,000원 (1억 2천 6백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 동측으로 노폭 약 16미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 소통 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 검암1지구

* 기타 제한사항: 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 다수의 압류 및 강제경매 기입등기가 말소될 예정이며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 125,000,000원 (1억 2천 5백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 05월 26일

* 확정일자: 2020년 05월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 을구 순위 6번 주택임차권등기가 말소 예정이며, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 및 등기부등본 상으로는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 이는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 대상 권리

* 말소기준권리: 갑7 압류 (기흥세무서장, 2021-12-09 접수)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을6 주택임차권 등기, 갑7 압류, 갑8 압류, 갑9 압류, 갑10 강제경매 등.

* 인수되는 권리: 없음 (다만, 위 임차인 관련 비고 사항 참조)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 검암동 일대 다세대주택의 시세는 면적 및 건물 상태에 따라 약 830만원 ~ 1000만원/평 수준으로 형성되어 있습니다.

* 30.72㎡ (9.30평) 주택: 93,000,000원 (약 1000만원/평)

* 72.87㎡ (22.04평) 주택: 183,000,000원 (약 830만원/평)

* 62.67㎡ (18.96평) 주택: 179,000,000원 (약 944만원/평)

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본 물건의 감정가는 126,000,000원이며, 전용면적 36.89㎡ (11.16평) 기준입니다.

평당 감정가는 약 11,290,000원/평으로, 주변 실거래가 평균(약 900만원~1000만원/평) 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 간재울초등학교 (인근 위치)

* 편의시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주거환경: 다세대, 연립주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 행정 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 대한민국 국적의 매수자에게는 해당사항이 없을 수 있으나, 외국인 매수 시에는 허가 절차가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 대항력 여부 불명확: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'으로 기재되었으나, 임차인 현황 및 등기부상으로는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 임차인의 대항력 여부는 명도 소송 등과 직결될 수 있는 중요한 사안으로, 낙찰 후 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* SGI 인수조건 변경: 서울보증보험(SGI)의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 해당 부분에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 낙찰 후 인수 및 처리 과정에서 추가적인 검토가 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 초등학교 및 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 환경은 양호합니다. 권리분석 상으로는 인수되는 권리가 없어 비교적 명확해 보이나, '대항력있는 임차인' 기재와 실제 권리 분석 간의 불일치, 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 검암동 역세권 인접 지역으로 향후 시세 상승 기대 가능성

* 건물 노후도가 비교적 낮고(2011년 준공), 주거 편의 시설이 잘 갖춰진 입지

* 권리관계가 비교적 명확하여 명도 진행 시 큰 어려움이 없을 가능성 (단, 임차인 관련 사항 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 126,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료에 따르면, 동일 면적대(약 11.16평)의 실거래가는 약 9,260만원 ~ 11,160만원 수준으로 분석됩니다.

감정가가 시세 대비 높게 책정되었고, 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경, 임차인 관련 불명확한 정보 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 현 시세와 리스크 요인을 반영한 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최적의 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 시에는 신중한 판단이 요구됩니다.

보수적인 관점에서 110,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.