나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13345 [1] 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "지하철1호선 오류동역" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 오류동역등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6M내외 및 남서측으로 노폭 약 3M내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 조문경의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13345 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 81-25 민영 제102동 제3층 제302호

건물명: 민영

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상6층 중 제3층 제302호

건축년도: 2020년 (사용승인일: 2021년 5월 13일)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 단지형 다세대주택)

2.3. 면적 정보

토지면적: 29.38㎡ (약 8.89 평)

토지지분: 29.38㎡ (약 8.89 평)

건물면적: 46.63㎡ (약 14.11 평)

건물지분: 46.63㎡ (약 14.11 평)

2.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 368,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류동역 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 오류동역이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 대상)

4권리분석

4.1. 등기부현황

소유권 보존: 박태선 (2021.05.26.)

소유권 이전: 김연희 (2021.11.05.)

압류: 부천세무서장 (2023.08.28.) - 말소기준권리

주택임차권: 조문경 (2023.10.05.) - 360,000,000원, 말소 예정

강제경매: 주택도시보증공사 (2025.11.18.) - 360,000,000원

4.2. 임차인 현황

임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 21일

대항력: 없음

임차인: 주택도시보증공사 (조문경 승계)

보증금: 360,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 2일

확정일자: 2021년 8월 18일

배당신고일자: 2023년 10월 5일

대항력: 없음

* 임차인 유 는 보증금이 없으며 대항력이 없습니다.

* 주택도시보증공사(조문경)는 보증금 360,000,000원의 임차인이었으나, 대항력이 없으며 매각으로 인해 권리가 소멸될 예정입니다.

4.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(압류)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(조문경) 및 강제경매(주택도시보증공사)는 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸됩니다.

별도의 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

5상권분석

5.1. 주변 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 오류동 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

- 1989년 준공, 36.44㎡ (약 11평) 규모의 한보빌라(가,나)가 2026년 3월 190,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 521만원)

- 2019년 준공, 46.41㎡ (약 14평) 규모의 보네르캐슬이 2026년 3월 285,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 614만원)

- 2004년 준공, 74.43㎡ (약 22.5평) 규모의 엘지베스트빌(13-178)이 2026년 7월 250,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 336만원)

5.2. 유사 물건 비교

본건은 2020년 준공된 46.63㎡(약 14.11평) 규모의 다세대주택으로, 면적과 준공 시기가 유사한 2019년 준공된 보네르캐슬(46.41㎡, 285,000,000원)의 거래 가격이 가장 직접적인 비교 대상이 됩니다.

본건의 감정가는 368,000,000원으로, 최근 유사 물건의 거래 사례보다 높은 편입니다.

6생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 3층에 위치합니다.

위생 및 급배수 시설이 되어 있으며, 난방 설비 및 승강기 시설이 갖추어져 있습니다.

외벽은 돌붙임 마감, 창호는 샷시 마감되었습니다.

6.2. 주변 편의시설

지하철 1호선 오류동역이 인근에 위치하며, 각종 편의시설 및 상업시설이 혼재하는 지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

주변에 혐오시설이 특별히 확인되지 않습니다.

7잠재적 리스크

7.1. 특수물건정보

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 특이사항이 발생할 수 있습니다.

다만, 임차인 조문경의 주택임차권 승계자인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각되므로, 낙찰자가 보증금 미반환액에 대한 책임을 지지 않습니다.

7.2. 토지이용 제한

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 속하며, 특히 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 매수자의 거래에 제한이 있을 수 있습니다. (외국인 대상 허가구역은 2026년 8월 25일 만료 예정)

7.3. 기타 위험요소

감정평가액(368,000,000원)과 최근 실거래가(유사 물건 약 285,000,000원) 간의 차이가 존재하므로, 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8종합 의견

8.1. 물건 요약

본건은 서울 구로구 오류동에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 지하철역 접근성이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역에 소재합니다. 임차인 관련 부담(보증금 인수)이 없어 명도 및 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

8.2. 투자 가치 평가

양호한 입지 조건과 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 감정가와 실거래가 간의 괴리가 있어 투자 시 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 결정이 중요합니다. HUG 관련 조건도 명확히 확인하여 잔액 청구권 포기 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

9투자 포인트

9.1. 장점

* 역세권 입지 (지하철 1호선 오류동역 인근)

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 주거용 건물로서의 기본적인 가치 우수

9.2. 고려사항

* 감정가와 실거래가 간 시세 차이 존재

* 토지거래계약 허가구역 지정

10예상 입찰가

10.1. 시세 기반 분석

본건과 유사한 면적(46.63㎡) 및 준공연도(2020년)를 고려했을 때, 최근 거래된 보네르캐슬(46.41㎡, 2019년 준공)의 거래가 285,000,000원을 기준으로 보수적인 시장 가치를 약 290,000,000원 ~ 300,000,000원으로 판단할 수 있습니다.

10.2. 최종 제안가

합리적인 투자 수익 확보 및 경쟁 구도를 고려하여, 현재 시장 시세를 반영한 예상 입찰가는 295,000,000원으로 제안합니다. (상기 금액은 참고용이며, 최종 입찰가는 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.