나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514022 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 623-179 하이빌리지 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천용현초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 오피스텔, 학교시설, 공원 및 각종 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 4층 402호로서, 외벽 : 미장스톤 및 드라이비트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2012년 03월 05일]

이용상태

"다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스시설 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 장방형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 6미터, 북서측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-26)(인천광역시남부교육지 원청 고시 제2024-3호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과- 1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 110,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514022 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 623-179 하이빌리지 4층 402호

건물용도: 다세대주택

감정평가액: 146,000,000원

토지면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

건물면적: 48.02㎡ (약 14.52평)

매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

경매종류: 부동산 강제경매

채권자: 서울보증보험

특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 해당 없음

구분건물감정평가요항표 요약:

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 4층 402호

* 사용승인일: 2012년 03월 05일

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 갖춤

* 토지이용: 가각정리된 장방형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중

* 인접도로: 북동측 약 6미터, 북서측 약 4미터 내외 포장도로 접함

* 토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인천용현초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 오피스텔, 학교시설, 공원 및 각종 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 폭 약 6미터, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차가 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 01월 25일자 포천세무서장의 압류 등기(갑7)입니다.

* 주요 권리사항:

* 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 110,000,000원) 등기가 존재하였으나, 현재 말소된 것으로 확인됩니다.

* 물건명세서상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위번호 7번 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 서울보증보험 주식회사로부터 해당 주택임차권등기 말소 동의 확약서(2026.04.01. 제출)가 제출되어, 경매 절차 진행 시 본 건물이 인수하는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 기타 압류, 가압류, 소유권이전 등기 등이 다수 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위로 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 인수할 보증금 없음)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 인천 미추홀구 용현동은 주거 기능이 강화된 지역으로, 다세대주택 및 아파트가 밀집해 있습니다. "인천용현초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설이 입지하여 생활 편의성이 높습니다.

* 개발 가능성: 준주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 주거 환경 개선 가능성이 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등의 제한사항은 개발 시 고려해야 할 요소입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 조용한 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 다양한 편의시설을 이용하기 편리합니다.

* 교육 시설: 인천용현초등학교가 도보 거리에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통 시설: 인근 버스 정류장을 통해 시내외 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 시설: 특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 주변 지역의 도시계획 및 개발 현황을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 등기부상 주택임차권이 존재했으나, 말소 처리되었고 말소 동의 확약서까지 제출된 점을 고려할 때, 경매 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 모든 현황은 현장 방문 시 재확인하는 것이 중요합니다.

* 채무 관계: 다수의 채권자 및 압류, 가압류가 설정되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, "SGI 인수조건 변경", "공동담보"와 같은 특이사항은 추가적인 확인이 필요하며, 복잡한 채무 관계가 얽혀 있을 수 있으므로 주의가 요구됩니다.

* 토지이용계획: 일부 제한구역(가축사육제한, 상대보호, 토지거래허가 등)에 속해 있어 향후 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 신축(2012년 준공) 다세대주택으로, 초등학교 및 교통시설이 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 감정평가액이 최근 시세보다 높게 형성되어 있어, 입찰 시 시세와의 괴리를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2012년 준공으로 비교적 최신 건축물에 해당하여 노후도가 적습니다.

* 우수한 입지: 학교, 도로, 대중교통 접근성이 좋아 실거주 및 임대 목적 모두 적합합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 인수 부담이 적습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 향후 시세 상승 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 다세대주택의 거래가는 면적 및 건축연도에 따라 3.3㎡당 약 155만원에서 204만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건은 48.02㎡(약 14.52평) 면적에 2012년 건축물로, 비교적 신축에 해당합니다.

유사 면적 및 건축연도를 고려할 때, 3.3㎡당 가격은 220만원에서 240만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 산정한 본건의 시장 가치는 약 105,600,000원에서 115,200,000원 사이로 예상됩니다.

감정평가액 146,000,000원과 비교했을 때, 시장 가치는 다소 낮게 형성되어 있습니다.

최근 매매 사례 중 최고가인 110,000,000원(69.25㎡, 2004년 건축)을 참고하면, 본건은 신축이라는 장점을 고려하여 이보다 약간 높은 가격으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 상황 및 본건의 추가적인 현장 조사를 종합적으로 고려하여 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 입찰가는 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 전제 하에 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.