나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513481 [1] 인천광역시 서구 마전동 999-5 영남탑스빌아파트 115동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전역" 북측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위로는 공동주택 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며 인근으로 버스정류장 및 전철역 등이 소재하여 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 25층 건 내 13층 1302호로서, (사용승인일자 : 2000.04.12) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등. 창 호 : 하이새시 창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 도시가스설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서 인접필지 대비 평지의 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 양호한 단지 내 포장도로를 이용 중이며, 외곽공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역(검단2지구), 소로2류(폭 8m~10m)(2013-05-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-05-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-05-27)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513481 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 999-5 영남탑스빌아파트 115동 13층 1302호

용도: 아파트

감정가: 494,000,000원

토지 면적: 82.94㎡ (약 25.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 200.18㎡ (약 60.56평) - 전용면적

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 에프에스비2506유동화전문 (등기부상 권리자)

특이사항: 유동화 물건, 토지 거래 허가 구역

주의사항: 없음

특수 물건 정보: 유동화 물건, 토지 거래 허가 구역

1.2. 건물 규모

본 건은 총 25층 건물 중 13층에 위치하고 있으며, 공급 면적은 약 72.29평 (238.94㎡), 전용 면적은 약 60.56평 (200.18㎡)입니다.

1.3. 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 서구 마전동에 소재하며, 지하철 2호선 "마전역" 북측 인근에 위치합니다. 주위로는 공동 주택, 단독 주택, 소규모 근린 생활 시설 등이 혼재되어 있습니다.

1.3. 2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중 교통 이용은 보통 수준입니다. 마전역까지 도보로 접근 가능합니다.

1.3. 3. 건물의 구조

철근 콘크리트 구조의 지상 25층 건물 내 13층에 위치한 아파트입니다. 사용 승인일은 2000년 4월 12일로, 약 26년 경과된 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이새시 창호 마감입니다.

1.3. 4. 토지 이용 상태

본 건의 토지는 부정형 토지로서, 인접 필지 대비 평지의 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 5. 인접 도로 상태

단지 내 포장도로를 이용하며, 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

1.3. 6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도 지역: 제3종일반주거지역

* 기타 구역: 지구단위계획구역(검단2지구)

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 성장관리권역

* 규제 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호), 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택용도 취득에 한함).

1.4. 권리분석

1.4. 1. 말소 기준 권리

본 경매 물건의 말소 기준 권리는 2014년 9월 3일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권(을10)입니다.

1.4. 2. 소멸되는 권리

말소 기준 권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의 경매 개시 결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

1.4. 3. 소멸되지 않는 권리

등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.4. 4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

1.4. 5. 등기부 요약

* 소유권 변동: 이원식 → 민윤기 → 장여개 (2011.04.11 매매)

* 채권 총액: 등기부 채권 총액은 약 2,313,373,318원입니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 주변 상업시설

"마전역" 인근에 위치하며, 소규모 근린 생활 시설이 분포하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 2. 역세권 효과

인천 지하철 2호선 마전역이 인접해 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

1.6. 1. 편의시설

단지 내 및 인근에 병원, 약국, 24시간 마트, 편의점 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 내에는 전기차 충전소도 운영 중입니다.

1.6. 2. 교육 시설

단지 내 및 인근에 어린이집(도담어린이집, 영남어린이집, 마전어린이집)이 위치하여 어린 자녀가 있는 가정에 유리합니다. 본 건은 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 3. 녹지 및 휴식 공간

인근에 공원이 형성되어 있어 가벼운 산책 및 운동을 즐기기에 좋습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매와는 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

1.7. 2. 토지 거래 허가 구역

토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 외국인이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 합니다.

1.7. 3. 건물 노후화

2000년 4월 사용 승인된 건물로, 약 26년의 경과 연수에 따른 유지 보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

1.7. 4. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하고 있어, 채권자 및 채무 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동의 역세권 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 또한, 단지 내 어린이집 및 인근 공원 등 주거 환경도 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 높은 채권 총액, 그리고 건물의 노후화 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 토지 거래 허가 구역 지정은 외국인 취득 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 인천 지하철 2호선 마전역 역세권으로 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 밀집 지역.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

* 생활 편의 시설 및 녹지 공간 접근성 우수.

1.10. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 보증금이 없는 관계로, 감정가 494,000,000원을 기준으로 시장 상황, 본건의 현황, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 향후 시장 전망 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.