나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514019 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1-171 로얄빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 소재하며 "동인천고등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산이며, 인근은 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택이 혼재하여, 이를 배후지로 한 각종 생활편익시설 산재되어 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근은 용이하며, 인근에 버스정류장역이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건중 4층 402호로서, 외벽: 드라이비트마감. 내벽: 벽지마감 및 타일붙임 등. 창호: 알미늄샷시 및 하이샷시 유리창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방시설, 전기설비, 위생설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사진 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약8m의 포장도로와 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경514019 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1-171 로얄빌라 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 113,000,000원

토지면적: 22.78㎡ (약 6.89평)

건물면적: 47.69㎡ (약 14.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 소재하며, "동인천고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택이 혼재하고 있으며, 이를 배후지로 한 각종 생활편익시설이 산재해 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 준주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부등본상 본건은 다수의 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 등이 등기되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 을구 1번 순위의 주택임차권(권리자: 한국토지주택공사, 보증금 110,000,000원)이 등기되었으나, 말소될 예정으로 확인됩니다. 해당 임차인의 전입일자는 2020년 3월 18일, 확정일자는 2020년 2월 13일이나, 중요한 점은 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차권이 매각으로 소멸되며, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 의무가 없음을 의미합니다. 또한, 물건명세서상 '한국토지주택공사 양수인 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 을구 순위 1번 주택임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출함'이라는 내용이 있어, 임차보증금 관련 문제는 더욱 정리될 것으로 보입니다. 본건의 말소기준권리는 기흥세무서장의 압류(접수일자: 2023-07-04)입니다. 등기부채권 총액은 약 218,000,000원 수준입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 만수동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 연립주택이 주를 이루고 있습니다. 인근에 학교(동인천고등학교) 및 다양한 생활편익시설이 산재해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 지구보다는 주거지의 편의를 위한 근린 상가 위주의 상권으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 402호입니다. 건축물대장상 2002년 건축 허가 및 사용 승인을 받은 것으로 기록되어 있으나, 유사 거래 사례를 고려할 때 실제 건축 연도는 1991년경으로 추정됩니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알미늄 및 하이샷시로 시공되었습니다. 난방, 전기, 위생 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 본건 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 인수 조건이나 절차에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* 선순위임차권: '선순위임차권'이라는 문구가 특이사항에 기재되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차권은 '대항력 없음'으로 확인되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 예상치 못한 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 만수동 소재의 다세대주택으로, 건축된 지 약 30년 이상 되었으나 기본적인 주거 여건은 갖추고 있습니다. 가장 큰 특징은 등기된 임차권이 '대항력 없음'으로 확인되어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없을 것으로 예상된다는 점입니다. 이는 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 면밀한 추가 확인이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차권: 임차인의 보증금 110,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 높아, 시세 차익을 노릴 수 있는 기회입니다.

* 적정 감정가: 감정가 113,000,000원은 주변 유사 물건 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다. (유사 물건 '성덕빌라(A동)'의 면적 대비 가격을 환산 시, 본건의 예상 시세는 약 121,470,000원 수준으로 추정됩니다.)

* 실거주 및 투자 목적 모두 고려 가능: 기본적인 주거 환경 및 교통 여건이 갖춰져 있어 실거주용으로도 적합하며, 시세차익을 목표로 하는 투자용으로도 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 시세는 약 120,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 판단됩니다. 감정가 113,000,000원을 기준으로, 대항력 없는 임차권 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 약 90% 수준인 101,700,000원부터 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 수익률 확보 및 경쟁 상황을 감안하여, 최적 입찰가는 105,000,000원 ~ 110,000,000원 사이로 제안합니다.

주의사항:

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다. 특히, 'SGI 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 내용은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.