나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513754 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1550-2 구월테크노밸리 비동 8층815호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천남동경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터) 및 각종 근린생활시설이 주로 들어서 있는 상업지대임.

교통상황

본건 서북측 직선거리 약 800m 지점에 인천지하철1호선 "인천터미널역"이 소재하고 있고, 본건 인근 도로를 운행하는 버스정류장이 인근에 소재하고 있어 대중교통편익은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물로서 외벽 : 외장석재 마감 등 내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부분 용도는 지식산업센터로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인은 불가하였음

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지이며, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 각각 노폭 약21m, 25M의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입 용이함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(2025-07-15)(구월공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2023-01-19)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동 구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계는 미상임.

물건 비고

-공장(지식산업센터) 및 근린생활시설로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513754 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 선수촌공원로 9 (구월동, 구월테크노밸리 비동 8층 815호)

용도: 지식산업센터, 근린생활시설

감정가: 198,000,000원

토지면적: 11.33㎡ (약 3.43평)

건물면적: 51.84㎡ (약 15.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물 규모: 지하 3층, 지상 10층 (본건 8층)

건축연도: 2016년 준공 (2017년 사용승인)

총 연면적: 17,909.26㎡ (약 5,427.12평)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천남동경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터) 및 각종 근린생활시설이 주로 들어서 있는 상업지대입니다.

교통상황: 본건 서북측 직선거리 약 800m 지점에 인천지하철 1호선 "인천터미널역"이 소재하고 있으며, 본건 인근 도로를 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 편익은 대체로 무난시 됩니다.

도로상태: 본건 서측 및 동측으로 각각 노폭 약 21m, 25M의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지 형상 및 이용상태: 세장형의 토지이며, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설로 이용 중인 건물의 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을3 근저당권 (중소기업은행, 2021년 07월 30일 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 기재된 내용에 따르면 없음.

인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 타기온산업개발주식회사 (대표 송나영)

보증금: 10,000,000원

차임: 850,000원

전입일자(사업일자): 2023년 08월 02일

대항력: 없음

등기부 요약:

소유권보존 (2017-07-19)

공유자전원지분전부이전 (2017-07-31)

소유권이전 (2021-07-30, 매매)

근저당 (2021-07-30, 163,200,000원, 말소기준권리)

가압류 (2024-08-30, 32,250,000원, 말소)

강제경매 (2025-11-17, 38,797,190원, 말소)

등기부채권 총액: 195,450,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 인천 남동구 구월동 일대는 지식산업센터와 다양한 근린생활시설이 밀집한 상업 및 업무지구입니다.

"구월테크노밸리"라는 명칭에서 알 수 있듯, 산업 및 비즈니스 활동이 활발한 지역적 특성을 보입니다.

인천지하철 1호선 "인천터미널역"과 인접한 대중교통망은 관련 업종의 유동인구 확보 및 비즈니스 접근성에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

주변에 인천시청, 인천문화예술회관, 가천대 길병원 등 공공 및 의료시설이 위치하여 지역 활성화에 기여하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천지하철 1호선 인천터미널역(도보 약 10분 내외 거리) 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 상업지대에 위치하여 각종 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주요시설: 인천남동경찰서가 인접해 있어 치안 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

이용 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 이용 상태 및 관리 상태를 정확히 확인할 수 없었습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획상 제한:

가축사육제한구역: (문의: 남동구 환경보전과)

과밀억제권역: 수도권 정비계획법에 따른 일반적인 규제가 적용됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일 기간 동안 외국인 및 특정 주거용 건물에 한정) 지정 기간이 만료되었으나, 향후 재지정 가능성을 염두에 두어야 합니다. 일반적인 법인 매수 시에는 직접적인 제약이 없을 가능성이 높으나, 계약 시점의 규정 확인이 필요합니다.

주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 외부 조사 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 중심 상업 및 업무지구에 위치한 지식산업센터로, 실사용 목적의 사업체 운영 및 투자 목적 모두에 적합한 잠재력을 지니고 있습니다.

주요 교통망과의 접근성이 우수하며, 주변 상권 또한 발달되어 있어 사업 영위에 필요한 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 내부 이용 상태 미확인이라는 단점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

클린 물건: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다.

실사용 용이성: 지식산업센터 및 근린생활시설로 이용 가능하여, 직접 사업체를 운영하고자 하는 분들에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

우수한 입지: 인천 남동구의 발달된 상업지구 내 위치하여 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

안정적 임대 수익: 상권이 발달한 지역에 위치하여 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 198,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

내부 상태 미확인이라는 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가의 80% 수준(약 158,400,000원)부터 시작하여, 현장 방문 후 내부 상태 및 시장 조사를 통해 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.