나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경777 [1] 서울특별시 구로구 항동 246-1 구로에스케이브이원센터 제1층 제에이105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 항동 소재 서울항동초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕 지하4층 지상11층건 내 1층 에이105호로서 외벽: 알루미늄복합판넬, 강화유리 등 창호: 샤시창호.

이용상태

지원시설(근린생활시설)임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향의 부정형의 완경사지로 지식산업센터 및 지원시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 40미터 내외, 남동측으로 로폭 20미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2014-04-24)(접합), 보행자전용도로(2014-04-24)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-04-24)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 구로구 항동 246-1 구로에스케이브이원센터 제1층 제에이105호

1.2. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경777 (1)

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

1,350,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 39.49㎡ (약 11.95평)

건물면적: 128.48㎡ (약 38.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

국OOO

1.8. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 항동 소재 서울항동초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

북동측으로 로폭 40미터 내외, 남동측으로 로폭 20미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 소유권

소유권보존(에스케이에코플랜트주식회사, 2021-07-15) 후 소유권이전(최광호, 2021-11-12)되었음.

3.1. 2. 선순위 권리

해당사항 없음.

3.1. 3. 말소 기준 권리

국민은행 근저당권 (2021-11-12, 채권액 1,104,000,000원)이 말소기준권리임.

3.1. 4. 경매 신청 채권자

국민은행 (을1 근저당권에 기인한 임의경매, 사건번호 2025타경777, 채권액 946,744,194원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 X

보증금: 35,000,000원

차임: 1,800,000원

전입일자(사업일자): 2023-04-04

확정일자: 2025-12-19

배당신고일자: 2026-01-29

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 (보증금)

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없음.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주요 시설

본 건물은 지식산업센터(공장) 및 지원시설(근린생활시설, 업무시설, 노유자시설)로 구성되어 있으며, 본건은 그 중 1층 근린생활시설로 이용 중임.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 항동 지역은 주거단지와 근린생활시설, 공원 등이 조화롭게 배치된 계획 도시 지역임. 지식산업센터 내 상가로서 센터 입주 직원 및 주변 주거 단지 주민을 주요 고객층으로 할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

서울항동초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 공원 등 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 물건보다 취득 및 관리 과정에서 추가적인 고려사항이 발생할 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로1류, 보행자전용도로, 중로2류 등의 도로에 접하고 있음. 또한, 공공주택지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있으며, 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 필요.

6.3. 미상 임대 내역

감정평가서 요약에 따르면 임대내역은 미상임. 이는 향후 임대수익률 산정 및 관리에 변수가 될 수 있음.

6.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있음. 해당 지상권의 존부 및 구체적인 내용에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 인수 시 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 항동에 위치한 지식산업센터 내 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있음. 임차인은 대항력이 없으며 인수 보증금 또한 없는 상태이므로 권리상 특별한 인수 부담은 없어 보임. 다만, 유동화 물건이라는 점과 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주의 깊게 검토해야 할 부분임. 토지이용계획상 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로 관련 법규 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 지식산업센터 내 상가로 고정적인 배후 수요 확보 가능.

* 주변 주거 단지 및 공원 조성으로 인한 잠재적 가치 상승 기대.

* 임차인 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크 최소화.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 1,350,000,000원이며, 건물 면적(약 38.87평)을 기준으로 평당 감정가는 약 34,729,000원임. 주변 지식산업센터 상가 시세 분석 결과, 유사 물건의 평당 가격대는 20,000,000원에서 35,000,000원 범위로 파악됨. 현재 제시된 임대료(월 1,800,000원) 기준 연 임대수익률은 감정가의 약 1.6%로 다소 낮은 편이나, 이는 임대료가 시세보다 낮게 책정되었거나 향후 임대료 상승 여력이 있을 가능성을 시사함. 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 및 토지 이용 제한 사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

상기 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 85% 수준인 1,150,000,000원을 적정 입찰가로 제안함.

예상 입찰가: 1,150,000,000원

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