나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72645 [1] 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 232 성원아파트 106동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 경춘선 "퇴계원역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제 차량의 잔입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경춘선 "퇴계원역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트 벽식구조 평슬라브지붕 18층 중 4층 405호로서 (건물사용승인일 : 1999.07.03) 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

아파트(방3, 주방/식당, 거실, 욕심 겸 화장실2, 창고, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 난방설비(도시가스에 의한 개별난방 구조), 도시가스설비 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 부정형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 10 미터의 옹복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래 계약에관한허가구역(토지거래계양게관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인등/용도:주택))). 기호 2 : 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한 지역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계양게관한허가구역((2025-08-26지정) (국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인등/용도:주택))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72645 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 232 성원아파트 106동 4층405호

* 용도: 아파트

* 감정가: 456,000,000원

* 건물 면적: 84.96㎡ (약 25.70평, 전용면적)

* 토지 면적: 37.58㎡ (약 11.37평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 경춘선 "퇴계원역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지조건 및 주위 환경은 무난합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 경춘선 "퇴계원역"이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 본 단지 서측으로 폭 약 10미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제1종 및 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있으며, 다양한 도시계획시설 및 제한사항(성장관리권역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역 등)이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2016년 4월 8일 접수된 우리은행의 근저당권(을9)입니다.

* 이후 접수된 모든 권리(을12, 을13, 을14, 을15, 을16, 갑5)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 현재 경매는 에프에스에스비2503유동화전문유한회사(채권자)에 의해 임의경매로 진행되고 있습니다.

* 총 등기부채권액은 734,700,000원입니다.

* 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 대규모 아파트 단지와 단독주택, 다세대주택 등이 혼합된 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

* "퇴계원역"을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

* 주변 지역은 주거 기능 위주로 구성되어 있어, 상권의 다양성은 다소 제한적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본건이 속한 성원아파트는 총 8개 동, 731세대로 구성된 대단지입니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 총 주차 대수는 221대 (지상 12대, 지하 21대)로, 세대당 주차 공간은 비교적 여유로운 편입니다.

* 단지 주변으로 퇴계원초등학교, 퇴계원중학교, 퇴계원고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 경춘선 "퇴계원역" 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도가 1999년으로 약 25년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등)이 존재하여 건축 또는 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* "유동화 물건"의 경우, 일반 경매 물건보다 절차가 간소화되거나 신속하게 진행될 수 있으나, 채권 회수에 대한 절차가 보다 적극적일 수 있습니다.

* 주변 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍에 위치한 아파트 경매 물건으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주거 환경이 안정된 지역에 소재하고 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 보증금이나 특별한 위험 요소는 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 건축 연식이 오래되었다는 점과 일부 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

* 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 거래가 이루어지고 있어 시장성은 양호한 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 아파트로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 정비된 주거 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 교통망 확충 시 추가적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 456,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 단지 내 84.96㎡ 면적의 13층 물건이 450,000,000원에, 16층 물건이 500,000,000원에, 18층 물건이 470,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 4층으로, 최근 거래된 고층 물건들에 비해 상대적으로 낮은 가격에 거래될 가능성이 있습니다.

* 감정가와 최근 거래가격을 종합적으로 고려하고, 4층이라는 점을 감안할 때, 본 건의 적정 입찰가는 약 420,000,000원 ~ 450,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 대략 435,000,000원 수준에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 임장 활동, 경쟁 구도 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.