나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13377 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-16 해리움팰리스투 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘독산3동 주민센터’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임

교통상황

동 건물 내 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상7층건 내 제3층 제301호로서 (사용승인일 : 2021.08.24.) 외 벽 : 석재붙임 및 타일붙임 마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

■ 이용상태 다세대주택으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

상의 급·배수설비 및 위생설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지 내 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1, 2 공히 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

대상물건은 집합건축물대장상 건축물현황도의 호별 배치와 현황 호별 배치가 상이하나, 인접 호수 탐문조사 결과 및 집합건축물대장 상 동일 건물 7층의 건축물현황도 불일치로 인한 전유부 호도면 맞교환 등을 고려할 때 집합건축물대장상 건축물현황도의 호별 배치가 바뀌어 기재된 것으로 판단되는 바, 경매 진행 시 필히 재확인이 필요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13377 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-16 해리움팰리스투 제3층 제301호

물리적 주소: 서울특별시 금천구 독산로101길 44 (독산동)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 준공일: 2021년 08월 24일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하1층 / 지상7층 건물 내 제3층

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 300,000,000원

토지면적: 11.42㎡ (약 3.45평)

토지지분: 11.416199999999996㎡ (약 3.45평)

건물면적: 25.77㎡ (약 7.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리 내역

매각으로 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (김민경, 295,000,000원) - 대항력 없음, 특별매각조건에 따라 말소 예정

* 가압류 (주택도시보증공사, 10,000,000원)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 295,000,000원)

등기부채권 총액: 305,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

건축물대장상 호수 배치와 현황 호수 배치가 상이하며, 301호와 302호의 위치가 뒤바뀐 것으로 추정됨. 매각대상은 등기사항증명서상 301호이나, 실제로는 건축물현황도 302호에 해당하는 것으로 추정됨 (면적 동일). 경매 진행 시 필히 재확인 필요.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 해당 권리 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘독산3동 주민센터’ 북측 인근에 위치하고 있음.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경을 갖추고 있음.

토지는 북측 하향 완경사지 내 2필 일단의 세장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

건물 내 차량의 진·출입이 가능함.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

물건의 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 접근성은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역지구: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역

각종 제한 사항: 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (2025.08.26.~2026.08.25, 2025.10.20.~2026.12.31).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2021-08-31 (강승실 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2021-12-28 (오민식)

* 주택임차권: 2024-01-02 등기 (김민경, 295,000,000원)

* 가압류: 2024-09-09 (주택도시보증공사, 10,000,000원)

* 강제경매: 2025-11-19 (주택도시보증공사, 295,000,000원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김민경)

보증금: 295,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-16

확정일자: 2021-11-19

배당신고일자: 2024-01-02

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

3.3. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 11월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경13377)임.

3.4. 인수되는 권리

본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리인 임차권(을3), 가압류(갑3) 등이 존재하나, 특별매각조건에 따라 해당 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 매수인에게 인수되는 별도의 부담은 없을 것으로 판단됨. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않음.)

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 독산동 지역은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 각종 근린생활시설이 발달하여 배후수요가 풍부할 것으로 예상됨.

인근 주민센터 및 편의시설과의 접근성이 양호하여 지역 상권의 안정적인 운영이 가능할 것으로 판단됨.

서측으로 도로에 접하여 있어 물류 및 이용객 접근성이 보통 수준임.

5. 생활정보

주변에 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

대중교통(버스정류장) 이용이 가능하며, 차량을 통한 서울 시내 이동 또한 용이한 편임.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장과 현황 호수 배치가 상이하여 발생할 수 있는 혼란: 301호와 302호의 위치가 뒤바뀐 것으로 추정되며, 이는 추후 명도나 건물 관리 시 불필요한 마찰을 야기할 수 있음. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 서류 재검토 필요.

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정: 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차를 거쳐야 함. (취득 목적에 따라 다름)

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건: 임차인과의 관계는 명확히 정리될 것으로 보이나, 계약 조건의 이행 여부를 최종적으로 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인을 받은 신축급 다세대주택으로, 건물의 물리적 상태가 양호할 것으로 기대됨.

권리관계가 비교적 명확하며, 특히 임차인의 대항력이 없고 특별매각조건으로 인해 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점임.

다만, 건축물대장상 호수 배치 오류 문제는 잠재적 리스크이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

주변 시세 및 건물 가치를 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 준공)로 관리상태 및 상품성 우수 예상.

* 임차인의 대항력 부재 및 보증금 미인수로 명도 및 권리확보 용이.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 취득 절차 간소.

* 생활 편의시설과 주거 시설이 혼재된 입지로 안정적인 가치 유지 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 물건 시세는 다음과 같음.

* 독산동 972-50, 로얄팰리스5 (2023년식, 29.87㎡): 2026년 5월 5일 325,000,000원 거래. (1㎡당 약 10,874,000원)

* 독산동 886-6, 더하우스비동 (2017년식, 53.72㎡): 2026년 5월 6일 440,000,000원 거래. (1㎡당 약 8,191,000원)

* 독산동 960-11, 엘리체 (2012년식, 21.99㎡): 2026년 5월 1일 140,000,000원 거래. (1㎡당 약 6,366,000원)

본건의 건물면적은 25.77㎡임.

가장 유사한 신축 건물인 로얄팰리스5의 면적당 가격(약 10,874,000원/㎡)을 적용하여 추정할 경우, 25.77㎡ x 10,874,000원/㎡ = 약 280,560,000원으로 산출됨.

감정가(300,000,000원)와 비교 시, 건물 연식(2021년식) 및 HUG 조건으로 인한 인수 부담 없음 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려할 수 있음.

보수적 예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

적정 예상 입찰가: 300,000,000원 ~ 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.