나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64605 [1] 경기도 파주시 동패동 2-52 더테라스 104동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재「운정초등학교」 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지 등이 밀집하고 있으며 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '야당역'(경의중앙선)이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 드라이비트 및 일부 타일 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고·평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(운정초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 주택도시보증공사로부터 2026. 2. 13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨
2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경64605 (1) 사건의 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 소재지 및 기본사항

* 소재지: 경기도 파주시 동패동 2-52, 더테라스 104동 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 269,000,000원

* 토지면적: 62.50㎡ (약 18.91평)

* 건물면적: 56.26㎡ (약 17.02평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지 등이 밀집하고 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '야당역'(경의중앙선)이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호입니다.

* 외벽/내벽: 드라이비트 및 일부 타일 붙임 마감, 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등입니다.

* 창호: 새시 창호입니다.

* 이용 상태: 공부 및 현황상 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 소화, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거 Zone)에 해당합니다.

* 제한 상태:

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 상대보호구역(운정초등학교, 파주교육지원청 재확인 필요)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

1.5. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 지상권 관련 개요는 비고란에 있으나 상세 내용은 명시되지 않았습니다.)

* 말소기준권리: 등기부상 을5 주택임차권(말소예정)보다 선순위인 갑6 가압류(주택도시보증공사, 2023.11.17.)가 말소기준권리로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(임동진) (주민등록상 임동진, HUG 보증 관련)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.02.28

* 확정일자: 2022.02.16

* 배당신고일자: 2024.05.07

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사 확약서 제출로 대항력 포기)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 재매각, 공동담보 물건입니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항:

* HUG로부터 2026.02.13.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 보증금 중 인수될 금액은 없습니다.)

1.6. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 다세대주택 및 아파트가 주를 이루는 지역입니다.

* 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

* 야당역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 이는 향후 임대 수요에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 생활정보

* 교육시설: '운정초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리입니다. 다만, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육환경에 대한 확인이 필요합니다.

* 교통: 경의중앙선 '야당역' 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하여 서울 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 재매각 이력: 본건은 재매각 물건으로, 이는 과거 매각 과정에서 문제가 발생했거나 입찰자가 없어 유찰되었을 가능성을 시사합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG와의 조건 변경 및 확약서 제출은 복잡한 권리 관계를 시사하며, 이에 대한 정확한 이해가 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한: '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 매수 시 허가 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. (해당 기간 및 대상 확인 필요)

* 감정가와 시세의 괴리: 최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 실제 현황 시세와 감정가 간의 차이를 면밀히 분석해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 더테라스 아파트 단지 내 다세대주택으로, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 특히 HUG 임차인의 대항력 포기로 권리 관계가 명확해진 점은 긍정적입니다. 그러나 재매각 이력, 토지거래허가구역 지정, 그리고 최근 실거래가 대비 높은 감정가는 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.10. 투자 포인트

* 강점:

* 동일 단지(더테라스) 내 1층 물건으로, 1층의 장점을 활용할 수 있습니다.

* HUG 임차인의 대항력 포기로 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

* 야당역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 약점:

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어 낙찰 후 시세 차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 재매각 이력으로 인해 추가적인 조사 및 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정 여부에 따른 추가 절차 발생 가능성이 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 단지(더테라스 111동 112동)의 1층 66.035㎡ 물건이 2026년 5월 3일 208,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 56.26㎡로 면적이 더 작으나 동일 단지 및 1층이라는 점에서 해당 시세를 참고할 수 있습니다.

이를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 31.5만원/㎡ 수준입니다. 본건 면적(56.26㎡)에 적용 시 약 177,179,000원이 산출됩니다.

다만, 유사 면적의 타 단지(한일리치타운 102동, 4층, 56.65㎡)가 2026년 5월 15일 190,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 평당 가격은 약 33.5만원/㎡ 수준으로, 본건 면적에 적용 시 약 188,471,000원이 됩니다.

현재 감정가(269,000,000원)가 최근 시세보다 상당히 높은 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세와 유사 단지 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 공격적으로 접근할 경우 약 205,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 낙찰 가능성을 높이기 위한 희망가이며, 실제 입찰가는 물건의 현장 상태, 당일 입찰 경쟁 상황, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.