나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73607 [1] 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 8층 820호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 산곡동 소재 "고산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파 트 등 공동주택, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 대중교 통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 8층 820호로서 - 외벽 : 커트월 복합판넬 마감 등 - 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등 - 창호 : 페어글래스 창호 임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약20~25미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(고산) , 중로1류(폭 20m~25m)(2022-06-29)(접합), 공공주택 지구(고산지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 소유자는 이관훈이나, 집합건축물대장(전유부)상 소유자는 신한자산신 탁주식회사로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73607 (1)

소재지: 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 8층 820호

용도: 지식산업센터

건물명: 한강듀클래스의정부고산 씨동

동/호수: C동 820호

총 층수: 10층 중 8층

건축물대장상 용도: 공장(지식산업센터)

건축일자: 2020년 8월 31일

감정가: 464,000,000원

토지면적: 32.83㎡ (약 9.93평)

건물면적: 106.33㎡ (약 32.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본건은 경기도 의정부시 고산동 소재 "고산초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트 등 공동주택, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로 상태:

본건은 동측으로 노폭 약 20~25미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 중로1류(폭 20m~25m), 공공주택지구(고산지구)에 속하며, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 설정 현황:

본건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 채권자는 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사입니다. 말소기준권리는 2022년 8월 30일 접수된 국민은행의 근저당권(채권액 452,400,000원)이며, 이보다 후순위인 권리 및 임의경매 개시결정 등기는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유자 현황:

등기사항전부증명서상 소유자는 이관훈으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장(전유부)상 소유자는 신한자산신탁주식회사로 등재되어 있어, 소유권 관련하여 명확한 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 만약 지상권이 설정되어 있다면, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하므로 이에 대한 확인이 필수적입니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인이 존재하더라도 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '임대관계 미상'으로 기재되어 있어 실제 점유 현황 및 임대 조건에 대한 불확실성이 존재합니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요하므로, 상세한 확인 절차가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 사업 환경:

본건은 지식산업센터로서, 주변에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 관련 사업 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 사업에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 고산지구 개발 등 지역 발전 잠재력이 높은 지역입니다.

* 교통 및 접근성:

주요 도로에 인접하여 차량 접근성이 매우 우수하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

"고산초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주변의 공동주택 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 확인:

관련 주변 지역에 대한 자체 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소유권 불일치:

등기부등본과 건축물대장의 소유자 불일치는 신탁 관련 문제 등 법적 분쟁의 소지가 있으므로, 낙찰 전 반드시 명확히 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 불확실성:

'임대관계 미상' 표기는 실제 점유자 존재 및 명도 과정에서의 예기치 못한 어려움을 야기할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 낙찰자가 추가적인 비용 또는 부담을 안게 될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 유동화 물건 특수성:

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 절차와는 다소 다른 취급이나 고려사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 고산동에 위치한 지식산업센터로, 지역 개발 잠재력이 있는 곳에 자리하고 있습니다. 교통 및 주변 환경은 무난하나, 소유자 정보의 불일치와 임대 관계의 불확실성은 반드시 명확히 확인해야 할 중대한 과제입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 및 유동화 물건이라는 특수성도 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 발전 잠재력: 고산지구 개발 등 향후 지역 가치 상승 가능성이 기대됩니다.

* 수익형 부동산으로서의 가능성: 지식산업센터로서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 적정 가격 확보 시 시세 차익 기대: 현재 감정가와 향후 가치 상승을 고려하여 적정 가격 확보 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 464,000,000원입니다.

낙찰을 위해서는 물건의 소유자 불일치, 임대차 관계의 명확한 확인, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 유무 및 인수 여부 등 잠재적 리스크 요소를 모두 해소하고 권리 분석을 명확히 하는 것이 선행되어야 합니다. 이러한 불확실성 요소를 충분히 검토하고, 시장 상황 및 향후 예상 수익성을 면밀히 분석한 후 감정가를 기준으로 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 현재 시점에서는 상기 리스크 요소로 인해 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 철저한 추가 조사를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.