나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73592 [1] 경기도 의정부시 의정부동 21-10 메트하임의정부 15층 1505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(의정부경전철)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 의정부경전철(의정부중앙역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 23층 건내 제15층 제1505호로서, (사용승인일 : 2020.06.03) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지붙임 및 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용중임.(내부구조는 첨부한 "호별배치 및 내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장 및 기계식주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역),소로2류(폭8m~10m)(접합),소로3류(폭8m미만)(접합),과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주 민지원등에관한법률>,중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(중랑천-백석천))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73592 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 21-10 메트하임 의정부 15층 1505호

용도: 도시형생활주택 (원룸형주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평스라브지붕

사용승인일: 2020년 6월 3일

건물 층수: 지하 2층, 지상 23층 중 15층 1505호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 125,000,000원

토지면적: 3.86㎡ (약 1.17평)

토지지분: 3.8621㎡ (약 1.17평)

건물면적: 23.63㎡ (약 7.15평)

건물지분: 23.63㎡ (약 7.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(의정부경전철)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준임.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 의정부경전철(의정부중앙역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3.3. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 중점경관관리구역(중랑천-백석천)에 해당함.

4. 권리분석

4.1. 권리 분석 요약

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 함. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 1,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025-08-07 (참고: 현재 시점보다 미래일자로 기재되어 있음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상이 아님.

* 임차인: 노유진

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-11

확정일자: 2022-10-20

배당신고일자: 2024-12-27

대항력: 있음

비고: 등기부상 을3 주택임차권으로 등재되어 있으며, 전입일자(2022-11-11)가 말소기준권리(2023-05-15)보다 선순위이므로 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수해야 함.

4.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 사항

말소기준권리: 파주세무서장 압류 (2023-05-15)

소멸 대상 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사피엠에스씨개발)

* 압류 (파주세무서장)

* 강제경매 (한국주택금융공사)

인수 대상 권리:

* 주택임차권 (노유진, 보증금 120,000,000원)

5. 상권 분석

5.1. 주변 건물 시세 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 1990년대 건축된 다세대 주택 정보이며, 본건(2020년 준공 도시형생활주택/오피스텔)과는 건물 연식, 용도, 규모 면에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있음.

* 주변 다세대 주택 거래 사례 (2026년 7월):

- 51.78㎡: 11,000만원 (약 212,444원/㎡)

- 32.05㎡: 10,250만원 (약 319,812원/㎡)

- 44.48㎡: 11,000만원 (약 247,299원/㎡)

5.2. 시세 분석 및 비교

본건은 2020년 준공된 현대식 도시형생활주택으로, 제공된 JSON의 노후된 다세대 주택과는 시세 차이가 상당할 것으로 예상됨. 따라서 제공된 JSON 정보만으로는 본건의 정확한 현 시세 파악이 어려움. 본건의 감정가 125,000,000원은 23.63㎡ 면적에 대해 약 5,290,000원/㎡ 수준으로, 비교적 최신 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됨. 다만, 선순위 임차인 인수 부담이 크므로 실거래가 대비 저가 매수가 가능할지 여부가 중요함.

6. 생활 정보

6.1. 건물 개요

본건이 속한 메트하임 의정부 건물은 2020년 6월 3일 사용승인을 받은 도시형생활주택 및 오피스텔 복합 건물임. 총 23층 규모이며, 본건은 15층에 위치하여 조망 및 채광이 양호할 것으로 예상됨.

6.2. 주변 편의 시설

주변에 의정부중앙역(경전철) 및 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리함. 또한, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 상업 시설 이용이 용이함.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 노유진의 보증금 120,000,000원을 인수해야 한다는 점임. 이는 낙찰자의 총 매입 비용을 증가시키는 요인임.

또한, 김 임차인의 전입일자가 현재 시점보다 미래일자로 기재되어 있어, 해당 정보의 정확성 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요함.

7.2. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치 제한 지역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 입지 및 교통 여건이 양호하나, 1억 2천만원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 매우 큰 물건임. 따라서, 이를 감안한 신중한 입찰 접근이 필요함.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 의정부중앙역 인근 역세권 입지

* 도시형생활주택 및 오피스텔 용도로 임대 수익 가능성

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 하므로, 이를 제외한 실질적인 낙찰자가 부담하는 금액은 매우 낮아짐.

규칙에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 계산할 경우, 이론적인 경매 물건의 잔존 가치는 다음과 같음:

감정가 (125,000,000원) - 인수 보증금 (120,000,000원) = 5,000,000원

이론적인 계산상으로는 5,000,000원이지만, 이는 법원의 매각 절차 및 다른 채권자들의 권리 관계를 고려할 때 매우 낮은 금액임.

실질적인 경매 시장에서는 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 본건의 시장 가치, 임대 수익률, 인수 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

임차인 인수 부담이 매우 큰 점을 감안하여, 총 매입 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실제 시장 가치(감정가 이상)를 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 중요함.

현 시세와 감정가, 임차인 인수 비용을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 관점에서 15,000,000원 ~ 25,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있음. 단, 이는 최소한의 비용으로 취득을 시도할 경우이며, 실제 경쟁 상황 및 추가적인 권리 관계 분석에 따라 입찰가는 달라질 수 있음.

총 매입 예상 비용은 입찰가에 인수 보증금 120,000,000원을 더한 금액이 됨을 유념해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.