나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73611 [1] 경기도 의정부시 의정부동 165-2 은가람 2층 204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 전철 1호선 '의정부역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 소규모 공동주택, 각종 근린생활시설, 전철 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 '의정부역'이 소재하여 대중교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층/지상 14층 건물내 2층 204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 하단부 일부 치장석 등 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감(탐문) 창호 : 새시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 소매점 및 오피스텔 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73611 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 165-2 은가람 2층 204호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적 (전용면적): 53.91㎡ (약 16.3평)

* 감정가: 187,000,000원

* 토지면적 (대지권): 8.09㎡ (약 2.45평) / 8.092㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

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1.2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 지하철 1호선 '의정부역' 남동측 인근에 위치. 주위는 오피스텔, 소규모 공동주택, 각종 근린생활시설, 지하철역 등으로 형성된 지역임.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 '의정부역'이 소재하여 대중교통 여건은 무난함.

* 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 14층 건물 내 2층 204호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 하단부 일부 치장석 등 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 등 마감(탐문), 창호는 새시창호임.

* 이용상태

집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차설비 등을 갖추었음.

* 토지 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 소매점 및 오피스텔 등의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

서측 및 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로))임.

* 공부와의 차이

없음.

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1.3. 권리분석

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* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 부산지방법원 2023카단105446 가압류 (주택도시보증공사, 2023-09-08)임.

* 낙찰 시 소멸되는 권리

- 을1: 주택임차권 (김은주, 198,000,000원, 2022-04-25 전입, 2022-04-04 확정) - 말소

- 갑8: 가압류 (주택도시보증공사, 1,279,000,000원, 2023-09-08) - 말소

- 갑9: 압류 (서초세무서장, 2023-11-01) - 말소

- 갑10: 강제경매 (주택도시보증공사, 198,000,000원, 2025-11-19) - 말소

* 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권개요 - 없음).

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(김은주)

- 보증금: 198,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2022-04-25

- 확정일자: 2022-04-04

- 배당신고일자: 2024-05-03

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경

* 임차인 관련 주의사항

임차인의 보증금 및 차임은 등기부상 말소 예정이며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 그러나 현재 권리 분석상으로는 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

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1.4. 상권분석

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본건은 의정부역 초역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수한 지역에 속합니다. 주변에 다수의 오피스텔, 상가, 주거시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다. 최근 매매 사례(2024년 5월, 2026년 1월)를 보면, 동일 건물인 '은가람' 오피스텔의 전용면적 약 50.92㎡~52.99㎡ 물건이 1억 8천만원 ~ 1억 8천 5백만원 선에서 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 1억 8천 7백만원과 유사하거나 약간 하회하는 수준으로, 본건이 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 경매에 나왔을 가능성을 시사합니다.

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1.5. 생활정보

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* 교통

지하철 1호선 의정부역 도보 접근 가능하며, 다수 노선버스가 운행하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

의정부역 주변 상업시설, 각종 병원, 은행, 관공서 이용이 편리하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경

오피스텔 및 소규모 공동주택이 밀집한 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

* 교육시설

단지 반경 내 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설이 분포하고 있습니다. (구체적인 명칭 및 거리는 추가 조사 필요)

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1.6. 잠재적 리스크

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* HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특별한 계약 조건이나 인수 절차가 있을 수 있음을 의미합니다. 채권자이자 가압류권자가 HUG인 점을 고려할 때, 경매 진행 과정이나 인수 후 발생할 수 있는 절차에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

* 혐오시설

주변 지도 검색 결과, 본건 소재지 주변 반경 1km 내 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

* 건물 노후도

2018년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. (구체적인 건물 상태는 현장 확인 필요)

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1.7. 종합 의견

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본건은 의정부역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수하며 비교적 신축(2018년 준공)입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 명확한 이해가 선행된다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 해당 특이사항에 대한 면밀한 검토는 반드시 선행되어야 합니다.

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1.8. 투자 포인트

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* 의정부역 역세권 입지로 인한 높은 환금성.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 물건.

* 최근 거래 사례 대비 합리적인 감정가.

* 주변 개발 및 상업시설 발달로 인한 미래 가치 상승 기대.

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1.9. 예상 입찰가

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* 산정 근거

- 감정가: 187,000,000원

- 최근 시세 (전용 50.92㎡~52.99㎡): 180,000,000원 ~ 185,000,000원

- 본건 전용 면적: 53.91㎡

- 예상 시세가: 약 188,000,000원 ~ 192,000,000원

* 컨설턴트 의견

본건은 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 최근 거래된 유사 면적 물건들의 시세를 고려할 때, 감정가(187,000,000원) 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 경쟁 상황 및 HUG 관련 특이사항에 대한 추가 확인 결과를 반영하여, 보수적으로 188,000,000원 에서 192,000,000원 사이로 입찰가를 결정하는 것을 권유합니다. 이는 시세 대비 안정적인 진입을 목표로 하며, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.