나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73588 [1] 경기도 포천시 선단동 523-9 휴캐슬 201동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "이마트 포천점" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택, 소규모 공동주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지 조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난함.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 중 1층 101호로서 (건물사용승인일 : 2018.08.08) 외 벽 : 드라이비트 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타밀 마감 등 창 호 : 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등)로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급배수, 위생, 상하수도, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접토지와 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5~6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전 제2구역(지원)(15항공단-비행안전(지원)제2구역(협의지역)).배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등, 용도주택, 국토교통부 공고제2025-1058호, 포천시공고제2025-2452호)).

공부와의 차이

본건은 공부상 경기도 포천시 선단동 523-9,523-11 양지상 소재로 등재되어으나, 523-11은 523-9로 합병 말소 되어 현황 523-9 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 의정부지방법원 2025타경73588 (1)

소재지: 경기도 포천시 선단동 523-9 휴캐슬 201동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 111,000,000원

토지면적: 45.21㎡ (약 13.68평)

토지지분: 45.21㎡ (약 13.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.51㎡ (약 11.65평)

건물지분: 38.505㎡ (약 11.65평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

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위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 선단동 소재 "이마트 포천점" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독 주택, 소규모 공동주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

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권리분석 요약:

* 본 경매 사건은 임광수(임 )가 채권자인 강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2019년 5월 24일 안양세무서장의 압류(갑3)입니다.

* 소유권 보존(갑1) 및 소유권 이전(갑2) 등기 이후 여러 압류(갑3~7)가 있었으며, 이들은 모두 말소되었습니다.

* 임광수(임 )의 가압류(갑9, 2025-01-03)가 본 경매의 본압류(갑10, 2025-11-17)로 이어진 것으로 보입니다.

* 임광수(임 )의 가압류 및 강제경매 등기는 말소 대상입니다.

* 총 등기부채권액은 120,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임광수 (임 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 2월 18일

* 확정일자: 2019년 2월 15일

* 배당신고일자: 2026년 2월 2일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 경우로 추정되며, 이에 따라 보증금 회수가 경매 절차 내에서 이루어질 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 유무에 대한 최종적인 확인은 필요합니다.

1.3. 상권분석

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* 본건은 "이마트 포천점" 인근에 위치하여 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 지역 주민을 위한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 다세대주택이 주를 이루는 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 가능한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 쇼핑: "이마트 포천점"이 인접하여 생활 필수품 구매가 용이합니다.

* 기타: 주거 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력있는임차인: 임차인 임광수(임 )는 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수되는 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력 존속 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

* 건물 구조 및 외관: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 중 1층에 해당합니다. 건물 사용승인일은 2018년 8월 8일로 비교적 신축에 속하나, 내부 상태 및 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전 제2구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제한이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 경기도 포천시 선단동의 주거 밀집 지역에 위치하며, "이마트 포천점" 등 편의시설 접근성이 우수한 장점을 가지고 있습니다.

* 2018년 준공된 신축급 다세대주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 토지이용계획 상의 제약 사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

* 감정평가액 대비 최근 실거래가 분석 시, 상당한 시세 차이를 보이고 있어 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

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* 우수한 입지: "이마트 포천점" 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 상태입니다.

* 시세 대비 저가 취득 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 분석 결과, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 본건의 감정가는 111,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 ㎡당 약 1,681,000원 ~ 2,124,800원 수준으로 나타났습니다.

* 본건 건물 면적(38.51㎡)을 적용하여 환산 시, 시장 가치는 약 64,700,000원 ~ 81,780,000원 범위로 추정됩니다.

* 이는 감정가(111,000,000원) 대비 상당히 낮은 수준입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액이 0원이라는 점을 감안할 때, 시세 수준에서의 공격적인 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 선에서 85,000,000원으로 제안합니다. 본 가격은 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.