나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73567 [1] 경기도 의정부시 의정부동 220-59 스마트트라움 10층 1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 의정부경전철 <의정부중앙역> 북서측 인근에 위치하며, 인근은 상업용 및 주상용건물, 공동주택(연립,다세대), 상가, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대 로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 경전철역(의정부중앙역)이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층건내 제10층 제1003호로서, 외 벽: 대리석붙임마감 및 몰탈위페인팅마감 등 내 벽: 벽지도배 및 타일붙임마감(탐문) 창 호: 하이새시창호 등

이용상태

현황 "아파트" 로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 경보설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지로서, 인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 "오피스텔" 및 "아파트" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측(왕복6차선) 및 북측(약2~3미터)으로 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 일반상업지역(일반상업지역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 상대보호구역(의정부중앙초), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 (2017-12-22)(중점경관관리구역(경전철)), 중점경관관리구역(중점경관관리구역(호국로))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미 상 임. 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73567 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 243,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 220-59, 스마트트라움 10층 1003호

건물용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 10층

총 건축물 연면적: 5420.84㎡

토지 면적: 7.15㎡ (약 2.16평)

건물 전용 면적: 61.94㎡ (약 18.74평)

건물 공급 면적: 제공된 자료에 명시되지 않았습니다.

사용승인일: 2019년 04월 26일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며, 의정부경전철 '의정부중앙역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 상업용 및 주상용 건물, 공동주택, 상가, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 경전철역(의정부중앙역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로

남측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 약 2~3미터 폭의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정 (2025타경73567)

등기부 채권 총액: 230,000,000원

집합건물 등기부 요약:

소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 확인됩니다.

주택임차권 (을3): 유현민, 230,000,000원, 2024-07-26 접수, 말소 예정입니다.

강제경매 (갑8): 주택도시보증공사, 230,000,000원, 2025-11-14 접수 예정, 말소 기준 권리입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(유현민)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 07월 20일

확정일자: 2022년 06월 30일

배당신고일자: 2024년 07월 26일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금 반환채권 양수인으로서 우선변제권을 승계하였으며, 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026년 7월 1일자로 제출하였습니다.

3.3. 권리 말소 및 인수 사항

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

주택임차권은 말소 예정이며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리는 없으나, 지상권에 대한 개요는 없습니다.

인수되는 보증금: 0원 (HUG 인수조건 변경 내용으로 보증금 인수 부담은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 계획

기호(1,2): 일반상업지역

접도구역: 대로2류(폭 30m~35m)

기타 제한사항: 상대보호구역(의정부중앙초), 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(경전철, 호국로)

4.2. 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다. 본건은 의정부경전철 의정부중앙역 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 아파트로 이용 중이며, 23층 건물에 속해 있어 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변에 상업시설 및 근린생활시설이 많아 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 편의시설

인근 의정부중앙역 주변으로 상업 시설, 금융 기관, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 편리한 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

주변에 학교(의정부중앙초)가 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 이용 현황상 '아파트'로 이용 중이나, 토지 이용 상태는 '오피스텔' 및 '아파트' 건부지로 이용 중이라는 점이 명시되어 있어, 향후 용도 관련 검토가 필요할 수 있습니다.

일부 제한구역(과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)에 해당되므로, 향후 재건축이나 개발 시 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

감정가 243,000,000원 대비 임차보증금 230,000,000원 규모는 상당하지만, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 권리 포기 확약으로 인해 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 중심상업지역에 위치한 아파트로, 역세권 및 다양한 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

권리 관계가 비교적 명확하며, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없는 상태로 경매가 진행될 것으로 예상됩니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경으로 절차상 변동이 있었으나, 최종적으로 채권자(주택도시보증공사)가 임차인의 보증금 반환채권을 양수받아 경매를 신청하였고, 임차인의 권리 포기 확약이 있어 인수되는 금전적 부담은 없는 상황입니다.

향후 시세 변동 및 지역 개발 계획 등을 고려하여 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 의정부중앙역 도보 접근 가능한 위치입니다.

뛰어난 생활 편의성: 다양한 상업 시설, 근린생활 시설, 관공서 등 이용이 용이합니다.

권리 분석 명확성: 임차인의 대항력이 없고, 인수되는 보증금이 없습니다.

HUG 관련 조건 변경으로 인한 투자 리스크 감소가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본건의 경우 인수되는 보증금은 0원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 본건의 내부 상태 및 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보를 바탕으로 구체적인 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.