나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13621 [1] 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 제13층 제1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동대문구 이문동 소재 "한국외국어대학교 서울캠퍼스" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 접면도로 폭 등에 따라 상업용 및 업무용 복합건물, 주상복합 건물, 오피스텔, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 도보 약6분여 거리에 지하철1호선 "외대앞역" 이 소재하는 등 제반교통 상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물내 제13층 제1303호로서 ("집합건축물대장"상의 사용승인일은 2020.01.17임) 외부 : 외장석재 마감 등. 내부 : -. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 아파트(후첨:"내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 7필지 일단의 토지는 대체로 부정형으로서, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트(건물명:세진빌딩)등의 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 토지의 남동측으로 이문로, 남측 및 북서측으로 이문로19길의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 '토지이용계획확인서'상에 1.기호1토지는 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(세부사항 건축과 문의). 2.기호2토지는 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(세부사항 건축과 문의). 3.기호3토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 4.기호4토지는 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임. 5.기호5토지는 도시지역, 일반상업지역(2014-08-21), 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역임)<건축법>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임. 6.기호6토지와 기호7토지는 추가입력 용량 제한으로 미입력 하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1). 대상물건의 임대사항은 미상임. (2). 대상물건은 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 동대문구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 "건축물 현황도"를 기준으로, 외부관찰, 평가사례 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13621 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 제13층 제1303호

* 용도: 아파트

* 감정가: 215,000,000원

* 토지면적: 2.98㎡ (약 0.90평)

* 토지 지분: 2.9759999999999995㎡ (약 0.90평)

* 건물면적: 11.48㎡ (약 3.47평)

* 건물 지분: 11.48㎡ (약 3.47평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 양OO

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 대상 물건은 서울특별시 동대문구 이문동 소재 "한국외국어대학교 서울캠퍼스" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 및 업무용 복합건물, 주상복합 건물, 오피스텔, 학교, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1호선 "외대앞역"이 도보 약 6분 거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 3월 6일 접수된 더좋은새마을금고의 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존 (갑1): 2020년 2월 4일

* 소유권이전 (갑2, 갑4): 2020년 3월 6일, 2021년 2월 16일

* 근저당 (을1): 더좋은새마을금고 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 양바름 (2023년 4월 28일 전입, 2023년 3월 16일 확정, 2025년 4월 25일 배당신고, 대항력 없음) - 매각으로 소멸 예정

* 가압류 (갑5): 박수빈 (105,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

* 강제경매 (갑8): 양바름 (150,000,000원, 본건) - 매각으로 소멸

* 임의경매 (갑9): 더좋은새마을금고 (1,135,468,109원) - 매각으로 소멸 예정

* 임차인 현황:

* 임차인: 양바름

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2023년 4월 28일

* 확정일자: 2023년 3월 16일

* 배당신고일자: 2025년 4월 25일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 본건의 경우, 임차인 양바름 씨는 대항력이 없으며, 모든 등기사항은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 294,600,000원 (근저당 39,600,000원 + 가압류 105,000,000원 + 주택임차권 150,000,000원)으로 확인됩니다. 다만, 현재 진행 중인 강제경매 및 임의경매 채권액은 별도로 존재합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 및 토지 이용 현황: 본건이 소재한 세진빌딩은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등 복합 용도로 이용되고 있습니다. 토지는 이러한 건물의 부지로 활용되고 있으며, 주위에는 다양한 용도의 건물들이 혼재되어 있습니다.

* 주변 상업 및 업무 시설: 한국외국어대학교 인근으로 대학 상권 및 관련 업무 시설이 발달해 있습니다. 또한, 상업용 및 업무용 복합 건물, 주상복합 건물, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 공공 기록상 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수종말처리장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 지하철 1호선 외대앞역이 도보 약 6분 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 교육 시설: 한국외국어대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다양한 교육 기관이 소재하고 있습니다.

* 편의 시설: 건물 자체 및 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 문화 생활 등 일상생활을 편리하게 영위할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등 복합적인 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 용도, 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상) 취득 시 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다. 또한, 건축선 및 가로구역별 최고높이 제한 등 추가적인 건축 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 건물 내부 조사 제한: 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 인해 내부 구조 조사 및 현장 확인이 불가하여, 제공된 내부구조도는 건축물 현황도를 기준으로 작성되었으며 실제와 다를 수 있습니다. 따라서 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대사항 미확인: 대상 물건의 임대차 관계 및 내부 이용 현황에 대한 정보가 명확히 확인되지 않아, 입찰 전 추가적인 조사가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 이문동의 한국외대 인근에 위치한 소형 아파트 물건입니다. 교통이 편리하고 대학가 상권이 발달한 지역적 이점이 있습니다. 그러나 복합적인 토지이용계획 및 규제 사항, 특히 토지거래허가구역 지정은 향후 건물 이용 및 거래에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 내부 확인의 어려움은 현장 조사 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 지하철 1호선 외대앞역 도보 이용 가능, 다수 버스 노선으로 서울 시내 접근성 용이.

* 대학가 배후 수요: 한국외대 등 인접으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 소형 면적: 11.48㎡ (약 3.47평)의 소형 면적으로 소액 투자 또는 1인 가구 실수요에 적합.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 215,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 결과, 최신 부동산 시장 동향, 주변 시세, 그리고 본건이 가진 제반 리스크 요인(특히 토지거래허가구역 지정 및 내부 확인 불가 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없어 권리상 부담은 없으나, 낙찰 후 발생하는 법적 절차 및 규제 사항 준수 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 별도의 심층적인 시세 조사와 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.