나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5704 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1668 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양초등학교" 북측 이근에 위치함. 주위는 단독주택,다세대주택,교육시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장,삼양역(우이신설경전철)이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서 외벽:석재붙임마감등. 내벽:벽지마감 등. 창호:샷시창호임.

이용상태

2008.12.05일자로 사용승인되고, 방3,거실,주방,욕실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비,도시가스설비,개별난방설비,주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 완경사지의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<강북구 미아동 791-1668소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육 청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) <강북구 미아동 791-3292소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육 청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5704 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1668 제3층 제301호 (모던하우스)

용도: 다세대주택

토지면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

토지지분: 29.62㎡ (약 8.96평)

건물면적: 56.12㎡ (약 16.98평)

건물지분: 56.12㎡ (약 16.98평)

감정가: 236,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

준공년도: 2008년 12월 5일 (사용승인일 기준)

총 층수: 4층 중 3층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "삼양초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 교육시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 삼양역(우이신설경전철)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

해당 물건지의 토지는 2필지로 일단의 사다리형 완경사지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획

* 서울특별시 강북구 미아동 791-1668 소재: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 소로2류(폭 8~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

* 서울특별시 강북구 미아동 791-3292 소재: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑2 (서울보증보험 주식회사 가압류, 2024.9.13. 접수)

3.2. 매각 후 소멸되지 않는 권리

을구 3번 주택임차권 (2025.8.19. 등기, 채권자: 김봉석). 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리사항

* 갑1: 소유권보존 (2008.12.22. 접수)

* 갑3: 1번임준영지분전부이전 (2025.4.10. 접수, 재산분할)

* 갑4: 강제경매 (2025.11.11. 접수, 채권자: 김봉석, 권리금액: 152,375,700원) - 본건 경매 개시 결정.

* 갑5: 압류 (2025.12.18. 접수, 채권자: 강동세무서장)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원 (최초) + 15,000,000원 (1차 증액) + 7,250,000원 (2차 증액) = 총 152,250,000원 (추정)

* 전입일자: 2019.08.13

* 확정일자: 2019.07.08

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

주변 지역은 단독주택과 다세대주택이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 삼양역(우이신설경전철)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 생활 편의시설 또한 일정 수준 이상 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 삼양초등학교 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. (상대보호구역에 해당)

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장 및 삼양역을 통해 서울 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 을구 3번의 주택임차권 등기는 매각으로 소멸되지 않으며, 대항력 있는 임차인이므로 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 약 152,250,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 특정 대상자(외국인 등) 또는 용도(아파트)에 따라 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 해당 규정을 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 2008년 준공으로 약 16년 경과된 건물로, 장기적인 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 도시계획 규제: 고도지구, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등에 포함되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동의 역세권(삼양역)에 위치한 다세대주택으로, 우수한 입지 조건과 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 임차인 김 에게 약 152,250,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 입찰가를 산정함에 있어 결정적인 요소가 됩니다. 건물 노후도 및 각종 도시계획 규제 사항도 추가적으로 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 삼양역(우이신설경전철) 초역세권으로 대중교통 이용 편의성이 높습니다.

* 안정적 주거지: 주변 학군 및 주거지 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 지역 개발 가능성: 미아동 791번지 일대 신속통합기획 재개발 등 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 실거래가 (2026년 7월):

* 서울특별시 강북구 미아동 791-1941 (2021년 건축, 57.58㎡) - 318,000,000원

* 서울특별시 강북구 미아동 228-6 (2002년 건축, 58.37㎡) - 300,000,000원

* 서울특별시 강북구 미아동 218-23 (2009년 건축, 48.45㎡) - 283,000,000원

본 물건의 감정가는 236,000,000원입니다.

가장 큰 인수 부담은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 약 152,250,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 금액을 고려하면, 실제 투입되는 총 비용은 '입찰가 + 152,250,000원'이 됩니다.

최근 실거래가 318,000,000원을 기준으로, 이를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 '318,000,000원 - 152,250,000원'을 상회하지 않는 선에서 결정되어야 합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.