나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13594 [1] 서울특별시 성북구 길음동 1280-1 길음뉴타운 제302동 제2층 제204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 길음동 소재 ‘길원초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 지상17층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인일 : 2005.04.20) 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 아파트로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 있으며, 2필지 일단 기준 북측으로 약 18미터, 동측 및 서측으로 약 8미터 너비의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)입니다. 2. 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 성북구 길음동 1280-1번지에 소재한 길음뉴타운 아파트입니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13594 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 길음동 1280-1 길음뉴타운 제302동 제2층 제204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 814,000,000원

* 토지면적: 44.93㎡ (약 13.59평)

* 토지 지분: 44.928㎡ (약 13.59평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평) - 전용면적 및 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 해당 면적은 공급면적 기준입니다.

* 건물 지분: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트슬라브지붕, 지상 17층 건물 내 제2층 제204호 (사용승인일: 2005년 4월 20일)

* 감정평가 요약:

* 주위환경: 길원초등학교 북측 인근으로 아파트 단지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 토지 이용상태: 인접 토지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 재정비촉진지구, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 도시계획시설 및 규제 사항이 존재합니다. (세부 내용은 1.2. 입지조건 참조)

* 기타 특이사항: 정비구역, 재정비촉진지구에 해당합니다. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성북구 길음동 1280-1번지, 길음뉴타운 내에 위치합니다.

* 주변 환경: 길원초등학교가 북측 인근에 있으며, 아파트 단지와 주거 밀집 지역, 학교, 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되며, 인근에 약 18미터, 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도시계획 및 규제:

* 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 정비구역 및 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(지정 기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 관련 법규에 따른 거래 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을22)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부등본상 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 45,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 29일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 비고: (보증금 및 확정일자 정보 누락으로 인수 여부 불확실)

* 임차인: 김

* 보증금: 630,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 29일

* 확정일자: 2020년 12월 07일

* 배당신고일자: 2026년 01월 07일

* 대항력: 있음

* 비고: (위 임차인과 동일 인물로 추정되나 보증금 액수 상이, 배당신고일자 기재)

* 인수 보증금 합계: 0원. (제공된 정보상, 김 임차인의 보증금은 모두 배당으로 소멸될 가능성이 높게 판단되나, 보증금 정보 불일치 및 확정일자, 배당신고일자 등의 명확성 부족으로 인해, 6.3억원의 보증금 전액 인수 가능성을 배제할 수 없어 추가 확인이 반드시 필요합니다.)

* 등기부상 채권 총액: 약 857,611,295원. (등기부상 채권 총액은 높으나, 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서 참고사항 기준)

4. 상권분석

* 본건은 길음뉴타운 내에 위치하며, 주변에 길원초등학교가 있어 교육 관련 수요가 있습니다.

* 아파트 단지 내에 위치하고 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 재정비촉진지구 및 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 재개발 및 신축 단지 조성 등에 따른 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

* 교육: 길원초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 내 위치로, 비교적 안정적이고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 김 관련 불확실성:

* 동일 임차인으로 추정되는 김 씨가 두 개의 상이한 보증금(4.5억원, 6.3억원)으로 등재되어 있으며, 하나는 확정일자가 없고 다른 하나는 확정일자 및 배당신고일자가 기재되어 있습니다.

* 특히 6.3억원의 보증금과 대항력이 인정될 경우, 해당 금액 전액을 인수해야 하는 위험이 존재하며, 이는 입찰가를 결정하는 데 매우 중요한 요소입니다.

* 따라서, 입찰 전 반드시 임차인과의 소통, 법원 기록 확인 등을 통해 정확한 임대차 관계 및 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

* 정비구역 및 재정비촉진지구 지정:

* 이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 추진 지연, 계획 변경 등 사업 관련 불확실성도 내포하고 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정:

* 추가적인 거래 절차 및 제한이 발생할 수 있으므로, 매수 전 관련 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 노후화:

* 2005년 사용승인된 건물로, 향후 건물의 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 북부 지역에서 길음뉴타운이라는 입지적 장점을 가진 아파트입니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 개발 가치 상승을 기대해 볼 수 있으며, 교통 및 생활 인프라도 비교적 양호한 편입니다.

* 그러나, 임차인 김 씨와 관련된 보증금 정보의 불일치는 본 건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 이 임차인의 보증금 인수 여부, 배당 순위 등을 명확히 확인하지 않고 입찰에 참여하는 것은 상당한 위험을 수반합니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 보이므로, 임차인 관련 문제만 해결된다면 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 길음뉴타운 개발 사업의 수혜 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 서울 시내 핵심 지역 접근성이 우수하며, 꾸준한 수요층 확보 가능.

* 감정가 대비 시세 비교 분석을 통해 가격적인 메리트 확보 가능성 모색.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보상, 김 임차인의 보증금은 배당으로 소멸될 것으로 예상되나, 앞서 강조한 보증금 정보 불일치로 인한 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 만약 6.3억원의 보증금 전액 인수 시, 이 금액은 입찰가 산정 시 반드시 제외되어야 합니다.)

* 감정가: 814,000,000원

* 본 건의 예상 입찰가 산정은 임차인 김 씨의 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라집니다.

* 만약 보증금 전액이 소멸된다고 확정될 경우, 감정가를 기준으로 주변 시세, 향후 개발 가치, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 관련 권리 분석 자료(예: 임차인 소명 자료, 법원 배당표 등)를 추가로 확보하고, 현장 조사를 통해 실제 상태를 파악하는 것이 필수적입니다. 현재 정보만으로는 단정적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.