나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13339 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 348-12 명가 제3층 제302호 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 '까치산역' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 '까치산역' 이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 -층/ 지상 5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2019-05-10) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13339 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 348-12 명가 제3층 제302호

용도: 다중주택 (구분건물)

감정가: 245,000,000원

토지면적: 15.73㎡ (약 4.75평)

건물면적: 21.78㎡ (약 6.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 '까치산역' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 대체로 보통 수준임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 '까치산역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 -층/지상 5층 건물 중 제3층 제302호로서, 사용승인일은 2019년 5월 10일임. 외벽은 석재붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었음.

토지 이용 현황

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 부지로 이용 중임. 본건 남동측으로 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 5월 15일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)임.

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권 (을1, 2024-05-28), 압류 (갑6, 2024-03-12), 강제경매 (갑7, 2025-11-18) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됨.

매각으로 인수되는 권리

등기부상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됨. (단, 특이사항 및 주의사항에 명시된 HUG 인수조건 변경 관련 내용은 별도 확인 필요)

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김석현)

* 보증금: 243,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-22

* 확정일자: 2022-08-30

* 배당신고일자: 2024-05-28

* 대항력: 없음

* 비고: 본건의 매각 조건에 따라, 임차인 김석현 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 따라서 낙찰자는 임차인 보증금에 대해 별도로 인수할 금액은 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

* 주의사항: 임차인의 보증금 전액이 HUG 보증으로 처리된 것으로 보이며, 매각 조건에 따라 권리 포기가 명시되어 있어 인수 부담은 없으나, 관련 서류 및 절차 진행 시 꼼꼼한 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 화곡동 지역의 다세대 주택 시세는 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 가격 편차가 크게 나타남.

2018년 준공된 37.05㎡(약 11.2평) 다세대 주택이 2026년 5월 30,000만원(3억)에 거래되었으며, 평당 약 2,679만원 수준임.

2000년 준공된 53.84㎡(약 16.3평) 다세대 주택은 2026년 5월 25,500만원(2.55억)에 거래되었으며, 평당 약 1,564만원 수준임. 이는 건물 연식이 오래되고 면적이 넓은 점을 고려한 것으로 판단됨.

1995년 준공된 41.32㎡(약 12.5평) 다세대 주택은 2026년 5월 16,900만원(1.69억)에 거래되었으며, 평당 약 1,352만원 수준임.

본 물건 분석

본건은 2019년 준공된 비교적 신축 건물(사용승인일: 2019-05-10) 내 21.78㎡(약 6.59평) 면적의 구분 건물임. 최신 건물 연식은 긍정적인 요소이나, 거래된 유사 사례 대비 면적이 작은 편임.

최근 거래 사례 중 가장 유사한 연식(2018년)의 37.05㎡(약 11.2평) 물건이 평당 약 2,679만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(245,000,000원, 평당 약 3,717만원)는 유사 사례 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2,5호선 까치산역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있음. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 편이나, 근린생활시설과의 혼재로 상권 활성화 가능성도 있음.

혐오시설: 현장 조사 및 관련 정보 검색 결과, 본건 주변에 법적 또는 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않음. 다만, 공항 인근 지역이므로 항공기 소음 등은 고려될 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

감정가 대비 면적 비율

본 건은 감정가 245,000,000원에 비해 건물 면적이 21.78㎡(약 6.59평)으로 작아, 평당 가격이 높게 책정된 것으로 보임. 첫 경매에서 유찰 시 차기 경매에서는 가격 조정이 예상됨.

HUG 관련 조건

HUG 인수조건 변경 및 임차인 권리 포기 조건이 명시되어 있어, 낙찰 후 관련 절차 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 절차상의 복잡성이 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어려움. (다만, 권리분석상으로는 인수 부담은 없는 것으로 확인됨)

토지이용계획 제한

제2종일반주거지역(7층 이하) 및 공항 관련 구역 지정 등으로 인해 향후 건축이나 개발 행위에 있어 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물 내 소형 면적(약 6.59평)의 구분 건물로, 권리상 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 상태임. 까치산역 역세권이라는 입지적 장점과 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소임. 그러나 감정가 대비 면적이 작아 평당 단가가 다소 높게 형성된 점은 향후 가격 조정의 여지가 있음을 시사함. 채권자인 HUG의 특이사항 및 주의사항에 명시된 내용은 HUG가 해당 채권을 회수하기 위한 절차로 보이며, 권리상 인수가 없음을 확인하였음. 주변 시세 분석 결과, 감정가가 최고 시세와는 다소 괴리가 있을 수 있으므로, 첫 경매에서는 신중한 접근이 필요하며, 유찰 시 다음 경매를 고려하는 것이 합리적일 수 있음.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지

지하철 2,5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있어 직장인 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 임대 용이성이 높음.

신축 건물

2019년 준공으로 건물 상태가 양호하고 최신 트렌드를 반영하고 있어 주거 만족도가 높으며, 임대 및 향후 매매 시 유리함.

권리관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 복잡한 권리나 임차인 보증금 부담이 없어 깔끔한 명도가 가능함.

소형 면적

전용면적 약 6.59평의 소형 면적으로, 비교적 소액으로 투자가 가능하며 1인 가구 중심의 임대 시장을 타겟으로 하기에 적합함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 245,000,000원

주변 시세 및 분석 결과

본건의 건물 면적(약 6.59평) 및 신축 연식(2019년)을 고려할 때, 인근 신축 다세대 주택의 평당 시세(약 2,679만원 ~ 3,717만원)를 참고하였음. 특히, 2018년식 37.05㎡(약 11.2평) 물건이 평당 약 2,679만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가(평당 약 3,717만원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있음. 권리상 인수되는 임차보증금이 없으므로, 순수 부동산 가치를 기준으로 평가함.

권고 입찰가

본건은 첫 경매이므로 감정가를 기준으로 입찰가가 형성될 가능성이 높음. 그러나 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 입찰가격을 결정하되, 단기 시세 차익보다는 장기적인 관점에서의 접근을 권고함.

현 시점에서의 권고 입찰가는 235,000,000원 을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.