나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13348 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 694-1 파크에비뉴 제에이동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "도신초등학교" 남서측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제6층 제601호 건으로서, (사용승인일:2018.11.02.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2):본건은 2필 일단의 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2):본건 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제3종일반주거지역,가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역 경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교 육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165 m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2 025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~20 26.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임. 기호(2):도시지역, 제3종일반주거지역,가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역 경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교 육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165 m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>,토지거래계약에 관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~ 2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13348 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 694-1 파크에비뉴 제에이동 제6층 제601호

건물명: 파크에비뉴 제에이동

용도: 다세대주택

층수: 6층/7층

사용승인일: 2018.11.02.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제6층 제601호

외벽: 석재붙임마감 등

창호: 새시창호마감

내부구조: (별도 확인 필요)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.72㎡ (약 4.45평)

토지 지분: 14.72㎡ (약 4.45평)

건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평) (전용면적)

건물 지분: 29.85㎡ (약 9.03평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 312,000,000원

토지 지분 면적 (감정가): 14.72㎡

건물 지분 면적 (감정가): 29.85㎡

일괄 매각 여부: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "도신초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

다만, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (외국인 등, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20~2026.12.31. 허가대상 용도: 아파트) 매수 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 을1 접수일자 2020-08-11 근저당권(이일순)이 말소기준권리입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권이전, 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류, 강제경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 301,930,521원

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(박 )

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-11-28

확정일자: 2019-02-08

배당신고일자: 2024-07-17

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 본건은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 또한 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 주변으로 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능은 양호한 편입니다.

4.2. 시장 동향

최근 영등포구 대림동 일대 다세대주택 및 연립주택의 매매 거래 사례를 분석한 결과, 2023년 건축된 전용면적 58.12㎡의 다세대주택이 5억 7천 8백만원에 거래되었으며, 평당 약 3,287만원 수준으로 형성되었습니다. 본건은 전용면적 29.85㎡(약 9.03평)으로, 거래된 사례에 비해 면적이 작습니다. 최근 거래된 유사 물건들의 면적 대비 가격은 비교적 양호한 편이나, 본건의 작은 면적을 감안하여 시세 대비 적정 가격 산정이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 남서측 인근에 도신초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 기타

임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 매각됩니다. 임차인은 대항력이 없으며, 관련 조건에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, HUG 관련 조건의 세부적인 법률적 의미와 효력에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 이에 대한 법률 전문가의 자문을 구하는 것을 권장합니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

건물 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축 건물에 해당하므로, 건물 자체의 노후로 인한 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 내부 및 공용부분의 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

물건지 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 민감하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 서울 영등포구 대림동에 위치한 신축 다세대주택으로, 도신초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하고 교통이 편리합니다. 건물은 2018년에 건축되어 상태가 양호하며, 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정으로 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 임차인의 보증금 전액이 인수되지 않는다는 점과 HUG 인수 조건 변경사항은 매수인의 리스크를 줄여주는 요인입니다. 하지만, 토지거래계약 허가구역이라는 점과 HUG 조건의 법적 해석은 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 신축급 건물(2018년 사용승인)로 관리 상태 양호 예상

* 도신초등학교 인접, 역세권(도보 이용 가능 시) 및 편리한 교통 환경

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음 (임차인 보증금 미인수)

* HUG 인수조건으로 인한 잠재적 리스크 완화 가능성

8.2. 고려사항

* 토지거래계약 허가구역 지정에 따른 매수 자격 확인 및 절차 준수 필요

* HUG 관련 인수 조건의 법적 검토 및 정확한 의미 파악 필수

* 전용면적 9평 내외의 소형 주거 공간으로, 활용 목적 명확화 필요

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 312,000,000원입니다. 유사 신축 다세대주택의 최근 거래 사례를 분석했을 때, 평당 약 3,287만원 수준의 시세를 보였습니다. 본건의 면적(약 9.03평)에 이를 적용하면 약 2억 9천 7백만원 수준의 시세가 추정됩니다.

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 조건이 명시되어 있어, 이에 대한 법률적 검토 시간이 소요될 수 있습니다. 또한, 감정가가 유사 거래 사례의 평당가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

권장 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.