나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13304 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5 타임빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 동유형의 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 진출입이 가능하며, 인근으로 지하철 5호선(화곡역)이 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인 : 2021.06.02.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

단지형다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단으로 인접필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 세로인 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육 제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>,상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법 률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제 권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가 구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 1084-5번지 타임빌 제4층 제402호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13304 (1)이며, 감정가는 241,000,000원입니다. 토지 면적은 14.00㎡ (약 4.23평), 건물 면적은 20.21㎡ (약 6.11평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층에 위치하며, 2021년 6월 2일에 사용승인이 완료되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '신월초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 유사한 유형의 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 교통 상황으로는 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 화곡역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 본건의 남측 및 동측으로는 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 공항 관련 시설 보호지구, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획 규제가 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 20일에 접수된 김포세무서장의 압류입니다. 등기부등본상 소유권보존 등기 이후 공유자전원지분전부이전(매매), 압류, 강제경매(채권자: 주택도시보증공사)가 순차적으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황으로는 김재령 씨가 있으며, 보증금 250,000,000원에 2021년 9월 24일 전입, 2021년 8월 30일 확정일자를 받았습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

주택임차권 등기가 존재했으나, 2023년 10월 12일자로 말소된 것으로 확인됩니다.

또한, 본건 매각 시 임차인 김재령 씨와 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환에 대한 추가적인 책임을 부담하지 않는다는 의미로 해석됩니다.

전체 권리금액은 250,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 거래된 건물들의 건축 연식, 면적, 위치에 따라 평당 가격 편차가 크게 나타났습니다.

2018년식 37.05㎡(약 11.2평) 다세대주택이 30,000만원에 거래되어 평당 약 2,678만원의 시세를 보였으며, 2000년식 53.84㎡(약 16.3평) 다세대주택은 25,500만원에 거래되어 평당 약 1,564만원, 1995년식 41.32㎡(약 12.5평) 다세대주택은 16,900만원에 거래되어 평당 약 1,352만원의 시세를 기록했습니다.

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물(타임빌)이며, 전용면적은 20.21㎡(약 6.11평)입니다. 본건의 감정가는 241,000,000원으로, 평당 약 3,944만원 수준입니다. 이는 비교 사례 중 가장 높았던 2018년식 신축 건물의 평당 시세(약 2,678만원)보다도 상당한 차이를 보입니다.

이러한 감정가와 시세 간의 괴리는 본건의 신축 연식과 소형 면적 특성에 따른 평가 기준의 차이, 또는 비교 대상 물건과의 직접적인 비교 어려움 때문일 수 있습니다. 따라서, 본건의 시세는 신축 건물이라는 이점을 감안하되, 제공된 과거 거래 사례와 감정가 사이의 간극을 면밀히 검토하여 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

본건은 '신월초등학교' 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 교육 환경이 형성되어 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 소화 설비, 그리고 승강기 설비까지 갖추어져 있어 생활의 편리성이 높습니다. 인근의 지하철 5호선 화곡역과 버스정류장을 통해 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이하며, 다양한 근린생활시설이 인근에 분포하여 생활 편의시설 이용에도 불편함이 없을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건과 관련된 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 사항: 임차인 김재령 씨는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG) 관련 보증금 반환채권에 대해 매수인에게 책임을 묻지 않는 조건으로 매각됩니다. 비록 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 HUG와의 정산 과정에서 복잡성이 발생하거나 기존 조건이 변경될 가능성을 내포하고 있습니다. 따라서, HUG와의 최종 정산 절차 및 조건의 명확성을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제약: 본건 토지는 공항 관련 시설 보호지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 도시계획 규제를 받고 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 20.21㎡(약 6.11평)의 소형 평수는 향후 매매 또는 임대 시 수요층이 제한될 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 주변 시설: 본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 항공기 소음 영향 지역에 포함될 수 있으며, 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 주택가 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 소재의 신축(2021년식) 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가 2억 4,100만원, 전용면적 20.21㎡로, 소형 주거 공간의 가치를 평가해야 합니다. 권리분석상 임차인은 대항력이 없으며, HUG 관련 보증금 잔액에 대한 매수인의 책임이 배제되는 조건으로 매각되어 인수 부담은 0원으로 분석됩니다. 이는 낙찰자에게 큰 이점으로 작용할 수 있습니다. 다만, HUG 관련 조건의 명확한 확인 및 이행 여부가 중요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 건물이라는 점을 감안해야 합니다. 소형 면적이라는 점과 HUG 관련 절차의 복잡성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인이 완료된 비교적 새 건물로, 즉각적인 대규모 수리나 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 우수한 교통 여건: 지하철 5호선 화곡역과 인접한 위치로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 임차인 보증금 부담 없음: HUG 조건에 따라 임차인 보증금 관련 추가 인수 부담이 없어 투자 리스크를 줄일 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 강서구 지역의 개발 잠재력과 신축 건물로서의 희소성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 241,000,000원이며, 전용면적은 20.21㎡(약 6.11평)입니다. 주변 시세 데이터를 분석한 결과, 유사 연식의 건물은 평당 약 1,350만원에서 2,680만원 수준의 거래가격을 보이고 있습니다. 본건의 평당 감정가는 약 3,944만원으로, 주변 시세 대비 상당히 높게 평가되었습니다. 이는 본건이 2021년식의 신축 건물이라는 점이 크게 반영된 것으로 보입니다.

하지만, 제공된 시세 자료와의 괴리가 크므로, 입찰 시 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, HUG와의 복잡한 정산 절차 가능성을 고려해야 합니다.

신축 건물이라는 장점과 소형 면적의 특수성, 그리고 HUG 관련 조건의 확실성을 감안하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

1.9. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 및 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 서울 강서구 화곡동 일대에서 거래된 다세대주택들의 평당 매매가는 다음과 같습니다.

* 2018년식 37.05㎡(약 11.2평) 주택: 30,000만원 (평당 약 2,678만원)

* 2000년식 53.84㎡(약 16.3평) 주택: 25,500만원 (평당 약 1,564만원)

* 1995년식 41.32㎡(약 12.5평) 주택: 16,900만원 (평당 약 1,352만원)

이 정보들은 본건인 '타임빌'과 직접적으로 동일한 단지나 건물은 아닙니다. 건축 연식, 면적, 개별 건물의 상태 및 입지에 따라 시세가 크게 달라짐을 알 수 있습니다. 가장 최근 연식인 2018년식 주택의 평당 시세가 약 2,678만원임을 고려할 때, 본건(2021년식)은 이보다 더 높은 가격이 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 본건의 전용면적은 20.21㎡(약 6.11평)으로, 비교 대상보다 훨씬 작습니다. 일반적으로 소형 면적은 평당 가격이 높게 형성되는 경향이 있으나, 본건의 감정가(평당 약 3,944만원)는 제공된 시세 범위를 상당히 상회하고 있습니다. 따라서, 시세 분석 시 본건의 신축 연식과 소형 면적 특성을 함께 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

1.10. 주변 시설 정보

본 물건은 '신월초등학교' 남서측 인근 주거지역에 위치하며, 주변으로 다양한 다세대주택과 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 인근에는 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 토지이용계획상 '공항', '대공방어협조구역' 등이 명시되어 있어 김포공항과의 인접성을 알 수 있으며, 이는 항공기 소음 등의 영향을 받을 수 있음을 시사합니다. 현재까지 파악된 정보로는 주변에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

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