나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13279 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 680-6 에스케이이캐슬 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "도신초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

공부상 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제2층 제204호로써 (사용승인일 : 2019.04.29) 외벽 : 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택(단지형다세대 - 방2, 욕실, 발코니, 현관)으로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지대비 등고 평탄한 사다리형 토지로써, 공동주택(도시형생활주택 (단지형다세대)) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축)지역 경제과문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역( 서울탐부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역 (위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문 의)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지 거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시형령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13279 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 680-6 에스케이이캐슬 제2층 제204호

용도: 도시형생활주택

감정가: 315,000,000원

토지면적: 18.39㎡ (약 5.56평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사(HUG)가 경매 신청한 것으로 보임)

2. 입지조건

위치: 서울특별시 영등포구 대림동 소재, 도신초등학교 북측 인근에 위치함.

주변환경: 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 북동측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등이 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2023-08-30)

경매개시결정: 주택도시보증공사 (접수일자: 2025-11-17, 사건번호: 2025타경13279)

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-12

* 확정일자: 2021-07-01

* 배당신고일자: 2023-08-17

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정민준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

등기부 현황:

* 소유권 보존 등기(최희정), 소유권 이전 등기(사형택) 확인됨.

* 주택임차권(정민준, 330,000,000원)은 말소 예정.

* 주택도시보증공사의 가압류(1,279,000,000원)는 말소기준권리임.

* 서초세무서장의 압류(징세관-티 10669)는 말소 예정.

* 주택도시보증공사의 강제경매(330,000,000원)는 말소 예정.

인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 임차인/HUG의 권리 포기 조건으로 인해)

4. 상권분석

주변 환경: 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

상업시설: 도보 거리에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

경쟁 분석: 해당 지역은 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 유사 물건과의 경쟁은 존재하나, 도시형 생활주택으로서의 잠재력 고려 필요.

5. 생활정보

교육시설: 도신초등학교 북측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있음.

교통: 버스정류장이 인근에 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리함.

편의시설: 근린생활시설 등을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 접근성이 양호함.

주거환경: 조용한 주거 지역 내 위치하며, 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

임차인의 대항력 없음: 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 배당 절차 및 최종 확정 결과에 따라 변동 가능성이 일부 존재할 수 있음. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 임차인/HUG의 보증금반환청구권 포기 조건으로 인해 인수 부담은 없을 것으로 강하게 예상됨.

지역적 제한사항: 토지거래허가구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다수의 지역적 제한이 존재함.

시세 대비 감정가: 제공된 주변 시세 자료에서 본건과 유사한 면적의 직접 비교가 어려운 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 면적 대비 다소 높게 산정된 측면이 있어 보임.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 영등포구 대림동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 315,000,000원입니다.

가장 중요한 특징은 임차인의 대항력이 없고, 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인/HUG의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각된다는 점입니다. 이로 인해 일반적으로 인수해야 할 임차보증금 330,000,000원이 인수 부담에서 제외되어, 실질적인 취득 금액은 감정가보다 낮아질 수 있습니다.

건물 사용승인일(2019.04.29)이 비교적 신축에 속하며, 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리가 되고 이후 등기된 권리들은 대부분 말소될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

주변 환경은 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다.

다만, 제공된 주변 실거래가 자료에서는 유사 면적의 정보가 부족하고, 거래된 면적이 본 물건보다 훨씬 크다는 점을 고려해야 합니다. 또한, 해당 물건에는 다양한 지역적 제한사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

무잉수 보증금: 임차인의 대항력이 없고 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각되어, 330,000,000원의 임차보증금 부담이 없습니다. 이는 실질적인 취득 금액을 크게 낮추는 결정적인 요인입니다.

신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물이어서 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

가격 메리트: 감정가는 315,000,000원이지만, 인수 보증금이 없어 실제 투자 금액은 이보다 낮아질 수 있습니다. 시장 상황과 감정가 대비 시세 비교를 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

강남 접근성: 영등포구는 서울의 주요 업무지구와 연결성이 좋으며, 지속적인 개발 및 도시 환경 개선 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 315,000,000원입니다.

주요 특징은 임차인의 대항력이 없고, HUG 인수조건 변경 및 임차인/HUG의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각되어 330,000,000원의 임차보증금 부담이 없다는 점입니다.

제공된 주변 시세 자료에서는 본건과 유사한 면적의 직접 비교가 어려운 점과, 본건의 감정가가 면적 대비 다소 높게 산정된 측면을 고려하여, 임차보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 320,000,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 권리분석 및 시세 분석을 바탕으로 산정된 금액이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사, 법률 전문가 상담 및 시장 상황에 대한 면밀한 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.