나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13250 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-288 아크로뷰 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘화일초등학교’남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 5호선"화곡역"이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2019.10.14.) 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대에 자체 지반 대체로 등고평탄한 세장형의 토지이며, 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13250 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-288 아크로뷰 제2층 제203호

* 건물명: 아크로뷰

* 용도: 도시형생활주택 / 단지형다세대주택 (건축물대장상 근린생활시설 및 도시형생활주택)

* 사용승인일: 2019년 10월 14일

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 257,000,000 원

* 토지면적: 16.18㎡ (약 4.89평)

* 토지 지분: 16.18㎡ (약 4.89평)

* 건물면적 (전용면적): 29.81㎡ (약 9.02평)

* 건물 지분: 29.81㎡ (약 9.02평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화일초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

본 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 5호선 ‘화곡역’이 근거리에 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

물건지 남측 및 북측으로 각각 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 편리합니다.

3. 건물 및 토지 상세

3.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 6층 건물 내 제2층 제203호입니다. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 건물 내부에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 화재경보, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

3.2. 토지 이용 현황

본 물건의 토지는 완경사지에 위치하나 자체 지반은 대체로 등고평탄하며, 세장형의 토지입니다. 현재 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

3.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축이나 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기 후 공유자전원지분 이전 등기가 이루어졌습니다. 현재 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.06.02. 접수)이며, 이후 주택임차권, 압류, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다. 총 등기부채권액은 1,099,000,000원입니다.

4.2. 임차인 분석

* 임차인: 최현우 (주택도시보증공사)

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 21일

* 확정일자: 2022년 05월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 물건은 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각될 예정입니다. 주택임차권은 말소 대상입니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서상 '지상권' 개요는 있으나, 명확한 등기 정보는 제공되지 않았습니다.)

4.4. 말소되는 권리

말소기준권리(주택도시보증공사의 가압류)보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 주택임차권, 남부천세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 등이 포함됩니다.

4.5. 기타 권리사항

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 본 경매는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 진행 중이며, 인수 조건에 변경 사항이 있습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 건물들의 시세는 다음과 같습니다.

* M펠리체 (2018년 준공, 37.05㎡): 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 26,761,819원)

* 한양 (2000년 준공, 53.84㎡): 2026년 5월 255,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 15,653,775원)

* 기린아트빌라 (1995년 준공, 41.32㎡): 2026년 5월 169,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 13,520,000원)

본 물건의 감정가는 257,000,000원 (전용면적 9.02평 기준, 평당 약 28,492,240원)으로, 신축 연도와 면적을 고려할 때 인근 M펠리체와 유사한 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, M펠리체는 본 물건보다 전용면적이 약간 더 넓습니다.

5.2. 생활 편의시설

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 환경

단지 인근에 ‘화일초등학교’가 소재하여 초등 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인은 대항력이 없으며, 보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 그러나 법적 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 내용이 구체적으로 무엇인지, 그리고 이것이 낙찰자에게 어떤 추가적인 의무나 책임을 부과하는지 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 공동담보 관련 리스크

공동담보로 인해 본 물건 외 다른 담보물의 가치 변동이나 채무 관계가 본 물건의 권리 관계에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.4. 공항 관련 제한

공항 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 해당하여, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 대한 법적 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 전용면적 약 9평의 도시형생활주택입니다. 화곡역 역세권에 위치하며 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 2억 5천 7백만원 수준이며, 인근 실거래가와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

7.2. 시장 가치 평가

최근 인근의 신축급 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가할 수 있습니다. 임차인의 대항력 부재 및 보증금 반환청구권 포기 조건은 낙찰자의 부담을 덜어주는 요인이지만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 상품성이 우수합니다.

* 역세권(지하철 5호선 화곡역 인근)에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 초등학교가 인접하여 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 임차인의 대항력 부재 및 보증금 청구권 포기 조건으로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

8.2. 기회

* 신축급 소형 주택으로 1인 가구 또는 소형 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* HUG의 채권 행사이므로, 채무 정리 및 매각 절차가 비교적 투명하게 진행될 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 또는 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 257,000,000원이며, 최근 거래된 인근 유사 물건(M펠리체, 2018년 준공, 37.05㎡)의 실거래가(300,000,000원)를 감안할 때, 본 물건의 시세는 약 240,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 추정됩니다.

임차인의 대항력 부재 및 보증금반환청구권 포기 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 본 물건의 잠재적 리스크와 권리 관계를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 235,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 감정가의 약 91% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.