나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13178 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 784-13 아르디에 제6층 제612호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "강서우체국" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "발산역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스래브지붕 10층 건물 내 제6층 제612호로서, (사용승인일: 2015.05.06.) 외벽: 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지시설, 소화전시설, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로인 강서로, 남측으로 중로인 마곡중앙10로, 서측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13178 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 784-13 아르디에 제6층 제612호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

건축물 현황: 철근콘크리트구조 평스래브지붕 10층 건물 내 6층 612호 (사용승인일: 2015.05.06.)

토지 면적: 6.14㎡ (약 1.86평)

건물 면적: 18.59㎡ (약 5.62평)

감정가: 125,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "강서우체국" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "발산역"이 위치하는 등 교통 여건은 보통임.

건물의 동측으로는 광대로인 강서로, 남측으로는 중로인 마곡중앙10로, 서측으로는 소로에 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 연수세무서장의 압류 (접수일자 2025.01.15)

낙찰 시 소멸되는 권리:

* 임차권: 이서은 (주택도시보증공사), 148,000,000원 (을3, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권자), 148,000,000원 (갑7, 말소)

* 압류: 연수세무서장 (갑6, 말소)

인수되는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황:

* 임차인: 이서은 (주택도시보증공사)

* 보증금: 148,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-12

* 확정일자: 2022-03-21

* 배당신고일자: 2024-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각. (주의: 임차인 이서은은 대항력이 없으나, 주택도시보증공사가 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각되므로, 관련 내용을 정확히 확인해야 함.)

등기부 채권 총액: 148,000,000원

1.3. 상권분석

마곡동 일대는 업무시설, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 마곡지구 개발에 따른 신흥 상권 및 주거 지역을 형성하고 있음.

"강서우체국" 및 발산역 인근에 위치하여 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이함.

마곡지구의 지속적인 개발과 기업 입주로 인해 유동인구 및 배후수요가 증가하고 있어 상권 활성화 가능성이 높음.

1.4. 생활정보

인근 발산역 상권 및 강서로변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있음.

지하철 5호선 발산역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

업무시설과 주거시설이 혼합된 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 보증금반환청구권 포기 조건 매각과 관련하여 복잡한 권리관계가 존재함. 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 관련 절차 및 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

이용 현황: 집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중임. 이는 향후 주택임대차보호법 적용 여부 등에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요함.

내부 확인 불가: 현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조, 이용 상황, 확장 여부 등을 직접 확인하지 못하였으므로, 실제와 다소 차이가 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치한 오피스텔로, 발산역 역세권에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 마곡지구 개발의 중심지에 있어 미래가치 상승이 기대되는 지역입니다. 권리분석상으로는 말소기준권리보다 후순위인 임차권 및 강제경매 등이 존재하여 낙찰 시 소멸될 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건 매각과 같은 특이사항이 있으므로, 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 현황과 공부상의 이용 용도 차이 및 내부 확인 불가 등의 제약 사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

마곡지구의 지속적인 개발 및 기업 유치로 인한 임대 수요 증가 및 자산 가치 상승 기대.

발산역 역세권으로 안정적인 임대 수익 및 환금성 확보 가능.

감정가 대비 최근 실거래가를 비교 분석하여 시세 차익을 통한 투자 기회 모색.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

* 2025년 12월 10일: 118,000,000원 (3층)

* 2026년 5월 26일: 111,000,000원 (4층)

* 2026년 6월 5일: 110,000,000원 (6층)

평균 매매가 (최근 3건): 약 113,000,000원

입찰가 산정:

본 물건의 감정가는 125,000,000원이며, 최근 거래 사례들을 볼 때 6층은 110,000,000원에 거래되었습니다. 임차인의 보증금 148,000,000원은 인수되지 않는 조건이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다. 다만, HUG 관련 조건 및 내부 확인 불가 등의 리스크를 고려해야 합니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 경쟁이 예상되지만 안정적인 투자를 위해서는 시세 평균 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

최적 입찰가 제안: 110,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.