나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52354 [1] 서울특별시 강동구 길동 343-2 현대웰하임2단지 5층521호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "신명초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독, 다세대, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "굽은다리역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제5층 제521호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 적벽돌 등 창호 : PVC섀시 등

이용상태

아파트(도시형생활주택 원룸형)(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비(도시가스), 승강기, 옥내소화전 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 건부지(아파트(도시형생활주택) 1개동)로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25), 상대보호구역(2025-06-18) (고시 제2025-56호), 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조)), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/ 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한 허가구역(대상: 외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트) 기간:25.8.26.~26.8.25. 국토부공고2025-1058호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

서울보증보험 주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 2026.02.03.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경52354 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강동구 길동 343-2 현대웰하임2단지 5층521호

1.3. 물건종별 및 용도

도시형생활주택 (아파트)

1.4. 토지면적

7. 97㎡ (약 2.41평)

1.5. 건물면적

13. 11㎡ (약 3.97평)

1.6. 감정가

84,000,000원

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "신명초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "굽은다리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

북측 및 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 대상: 외국인 등, 기간: 25.8.26.~26.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 2일자 현대웰하임관리사무소의 가압류(금 3,567,930원)입니다. 이후 서울보증보험의 강제경매 개시결정(2025타경52354)이 등기되었으며, 이 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권 이전 기록은 주식회사번영빌리지, 주식회사창영, 강민규 순으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도 전 임차인: 한국토지주택공사)

* 보증금: 118,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 10월 31일

* 확정일자: 2020년 10월 19일

* 배당신고일자: 2023년 11월 7일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 본 임차인은 2026년 2월 3일부로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

3.3. 인수 가능한 보증금 분석

본 건 임차인은 확약서를 통해 대항력을 포기하였으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금 118,000,000원을 인수하지 않습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 동향

제공된 최근 매매 정보는 주로 다세대 및 연립주택으로, 본건과 직접적인 비교가 어려운 부분이 있습니다. 다만, 해당 지역 내 유사 시점(2026년 5월)에 거래된 41.77㎡~74.06㎡ 면적의 다세대/연립주택이 2,900만원~4,250만원 사이에 거래된 것으로 나타납니다.

4.2. 면적별 가격 분석

본건 감정가는 84,000,000원이며, 전용면적 13.11㎡(약 3.97평) 기준 평당 약 2,115만 원입니다. 제공된 비교 사례들의 거래가는 평당 약 190만 원에서 314만 원 수준으로, 본건의 감정가는 면적 대비 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 소형 도시형생활주택(원룸형)의 특성, 최신 설비, 우수한 입지 등을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 신명초등학교가 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖춰진 지역입니다.

5.2. 건축물 특징

본 건은 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 5층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인의 대항력 포기 관련

임차인이 대항력을 포기하고 명도에 협조하겠다는 확약서를 제출하였으나, 혹시 모를 법적 절차상의 변수나 임차인과의 추가적인 마찰 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 토지거래 허가구역 지정

본 건은 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.10.20.~2026.12.31.). 향후 소유권 이전 시 관련 법규 준수 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 소형 면적의 한계

전용면적 13.11㎡는 거주 공간으로서 협소할 수 있어, 실수요자 및 임차 수요층이 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강동구 길동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 굽은다리역 접근성이 양호하며 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 임차인이 대항력을 포기하고 명도에 협조하기로 한 점은 권리상 매우 유리한 조건입니다. 소형 면적임에도 불구하고 감정가는 다소 높게 책정되었으나, 이는 도심 소형 주택의 희소성 및 수요를 반영한 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 서울시 내 도심 소형 주택으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 대중교통 이용 편의성이 우수하여 직장인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 84,000,000원이며, 인수해야 할 임차보증금이 없는 점을 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 제공된 주변 시세 정보만으로는 직접적인 비교에 한계가 있어, 감정가를 기준으로 낙찰 가능한 범위는 75,000,000원에서 80,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다. 경매 절차 및 현장 조사를 통해 최신 시세 변동 가능성을 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.