나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52343 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-17 다성이즈빌 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선, 강동역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 3층 301호로서, 외벽: 석재붙임 마감등. 내벽: 벽지 및 일부타일 마감등. 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 기계식주차시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지가 일단의 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약3-4m의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

<천호동 167-17> 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완화) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호). <천호동 167-18> 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완화) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 송현우)로부터 2026.06.19.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52343 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-17 다성이즈빌 3층301호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 오피스텔, 도시형생활주택)

* 토지면적: 총 6.09㎡ (약 1.84평)

* 건물면적: 전용면적 17.98㎡ (약 5.44평)

* 감정가: 175,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (사건번호에 표기된 주OOOOOOO는 주택도시보증공사의 약칭으로 추정)

* 준공일: 2018년 3월 13일 (사용승인일 기준)

* 건축물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 중 3층

2. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 향후 지역 개발 계획 및 도시 정비 사업 등과 연관 지어 부동산 가치 상승 잠재력을 판단할 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액: 164,800,000원

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2025년 09월 01일

* 확정일자: 2025년 08월 08일

* 배당신고일자: 2025년 12월 05일

* 대항력: 있음

* 비고: -

* 임차인: 주택도시보증공사(송현우)

* 보증금: 164,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 21일

* 확정일자: 2021년 12월 17일

* 배당신고일자: 2024년 02월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: -

* 특이사항:

* 임차인 김 은 '대항력 있음'으로 명시되어 있습니다.

* 주택도시보증공사(양도전:임차인 송현우)로부터 2026년 06월 19일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이 확약서는 임차인 송현우와 관련된 내용으로 보입니다.

* 제시된 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 그러나 임차인 김 의 경우 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 낙찰 후에도 보증금 30,000,000원이 인수될 가능성에 대한 면밀한 검토와 법적 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 천호동 일대는 오피스텔, 주거 시설 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 강동역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로, 주변으로 다양한 편의시설 및 업무 시설 이용이 가능합니다.

* 오피스텔 용도로 활용되므로 1인 가구 또는 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 다만, 주변 유사 오피스텔과의 경쟁, 공실률, 지역 내 소득 수준 등을 종합적으로 고려한 심층적인 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근 및 강동역 주변으로 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 동신중학교가 인근에 위치하고 있어, 해당 학교 주변으로는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 교통: 지하철 5호선 강동역을 통해 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 인수 문제: 임차인 김 은 '대항력 있음'으로 명시되어 있으며 보증금 30,000,000원이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 정보 간 충돌이 있습니다. 만약 김 의 대항력이 유효하게 인정될 경우, 보증금 30,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으며, 이는 투자금 회수에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* HUG 관련 확약서의 효력 및 명확성: HUG 관련 확약서는 임차인 송현우에 대한 내용으로 보이나, 본 경매 절차에서 이 부분이 낙찰자에게 미치는 영향이 명확히 정리되었는지 추가적인 확인이 필요합니다.

* 소형 면적의 제약: 전용면적 17.98㎡의 소형 오피스텔로, 임대 수익률, 환금성, 활용도 측면에서 특정 수요층에게만 제한될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용, 리모델링, 개발 등에 제약을 가할 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

* 본건은 서울 강동구 천호동, 지하철 5호선 강동역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 30,000,000원 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 정보가 상충되므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토와 임장 조사를 통한 권리 관계 최종 확인이 절대적으로 필요합니다.

* HUG 관련 사항은 경매 절차에서 명확히 처리되었는지 확인이 필요하며, 관련 서류를 면밀히 검토하여 잠재적 위험을 최소화해야 합니다.

* 소형 면적 및 다양한 토지 이용 제한 사항 등도 신중하게 고려하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 강동역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 교통 편의성이 매우 뛰어납니다.

* 지역 개발 잠재력: 강동구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 인해 향후 가치 상승 가능성이 있는 지역으로 평가받고 있습니다.

* 소형 오피스텔 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 존재합니다.

* 매수 기회: 권리 관계를 명확히 정리하고 리스크를 해소한다면, 감정가 대비 저렴하게 매수할 수 있는 잠재적 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 175,000,000원입니다.

* '인수 보증금 합계'는 0원으로 제시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 30,000,000원이 인수될 가능성이 존재하므로, 이를 최우선으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 시점에서 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시장 시세, 주변 오피스텔의 임대 현황 등을 파악하기 위한 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

* 권리 관계(특히 임차인 김 관련 인수 여부)가 명확히 정리되고, 주변 시세 조사 결과가 반영된 후에 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 만약 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 최종 확정될 경우, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본건의 복잡한 권리 관계와 정보의 불일치 가능성을 감안할 때, 과도한 욕심보다는 신중하고 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.