나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52221 [1] 서울특별시 마포구 망원동 435-13 준하우징 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 망원동 소재 '망원2동 주민센터' 북동측 인근에 위치한 다세대주택으로, 주위환경은 주변에 단독주택, 빌라 등이 소재하고 있는 일반주택지대로 인근 및 근거리에 망원초, 동교초, 성서중, 성산근린공원, 마포중앙도서관 등 교육시설, 공공시설 등이 위치하고 있고 인근 ‘월드컵로’ 주변으로 편의점, 카페, 음식점, 병원 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘월드컵로’, ‘성산로’변으로 버스정류장이, 북동측 인근에 지하철6호선 ‘마포구청역’이 위치하고 있으며 본건까지 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 다세대주택(도시형생활주택단지형) 내 제2층 제203호로, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : PVC샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두 필지 (망원동 435-13, 435-53) 일단의 평지, 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

망원동 435-13: 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 망원동 435-53: 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-11-24)((한강변) 서울특별시 공고 제2016-2272호), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52221 (1)

* 소재지: 서울특별시 마포구 망원동 435-13 준하우징 2층 203호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 395,000,000원

* 토지 면적: 18.01㎡ (약 5.45평)

* 건물 면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축 연도: 2020년

* 총 층수: 6층

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 마포구 망원동 소재 '망원2동 주민센터' 북동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 단독주택, 빌라 등이 소재하는 일반주택지대.

* 교통: 인근 '월드컵로', '성산로'변 버스정류장, 북동측 인근 지하철 6호선 '마포구청역' 위치. 차량 출입 용이.

* 도로: 북동측 노폭 약 8미터 도로 접함.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역(7층 이하). 이 지역에는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 법규에 따른 제한이 존재함.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매.

* 말소기준권리: 서울서부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경52221), 접수일자 2023-05-08.

* 총 채권액: 455,000,000원.

* 주요 권리 사항:

* 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

* 임차인: 이 , 보증금 455,000,000원, 차임 0원.

* 임차인 전입일자: 2021-04-21, 확정일자: 2021-02-09.

* 을구 3번 임차권등기 (2023. 5. 8. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 임대차보증금 455,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 함.

* 주의: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 보증금 변제 여부를 반드시 확인해야 함.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 일반주택지대로, 주거 중심의 상권 형성.

* 편의시설: 인근 '월드컵로' 주변으로 편의점, 카페, 음식점, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용 가능.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 망원초, 동교초, 성서중, 마포중앙도서관 등 근접.

* 문화/여가: 성산근린공원 인접.

* 생활 편의: 주변 상업 시설 접근 용이.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인의 보증금(455,000,000원)을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험 존재. 이 금액은 감정가보다 높음.

* 경매 낙찰가 변동성: 시장 상황 및 경쟁 입찰자에 따라 낙찰가가 감정가를 초과할 수 있음.

* 권리관계 복잡성: 선순위 임차권, 공동담보 등 추가적인 권리 분석 필요.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 마포구 망원동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택임.

* 지하철역 및 주요 도로 접근성이 양호하고, 주변 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 우수함.

* 가장 큰 위험 요소는 보증금 455,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점임. 해당 보증금이 채권 총액과 동일하며, 이는 잠재적 매수자에게 상당한 부담이 될 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 입지: 마포구 망원동이라는 우수한 입지.

* 교통 및 편의시설: 지하철역, 버스 노선, 다양한 생활 편의시설 인접.

* 환금성: 서울시 내 주택은 비교적 환금성이 높음 (단, 권리관계 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 395,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 유사 면적(29.89㎡)의 신축(2026년 준공 추정) 다세대 주택이 474,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 15,858,147원)

* 본건 전용 면적(29.96㎡) 기준, 감정가는 ㎡당 약 13,184,245원.

* 주변 유사 물건 시세 대비 감정가는 다소 낮게 책정된 것으로 보임.

* 임차인 보증금 인수 리스크 고려:

* 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 455,000,000원 인수 여부임.

* 만약 경매에서 보증금 전액이 변제되지 않는 경우, 매수인은 455,000,000원을 실질적으로 부담해야 함.

* 따라서, 총 실질 부담액이 시세(약 474,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 신중하게 결정해야 함.

* 예상 입찰가: 440,000,000원

* 위 예상 입찰가는 감정가(395,000,000원)와 최근 시세(474,000,000원)를 고려하고, 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 산정된 금액임.

* 해당 입찰가는 임차인 보증금 455,000,000원을 전액 변제받지 못하더라도, 입찰가와 추가 인수액을 합한 총 실질 부담액이 시장 가치를 크게 넘지 않도록 보수적으로 접근한 금액임.

* 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 권리 분석 재확인 후 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.