나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52216 [1] 서울특별시 은평구 불광동 443-39 골드리움 비동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 "연광초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상4층 건물내 제3층 제301호로서, (사용승인 : 2017.09.11.) - 외벽 : 석재붙임 및 타일붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 남측 하향 완경사지의 대체로 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

본건의 건축물현황도(평면도)상의 테라스 부분에 제시외 주거용건물(㉠)이 소재하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임차인 점유로 탐문됨. - 기준시점 현재 본건의 건축물대장상 위반건출로 표기[34㎡ 패널/패널 다용도 무단증축]되어 있으니 경매 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
-건축물대장상 위반건축물로 표기[34㎡ 패널/패널 다용도 무단증축]되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52216 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 443-39 골드리움 비동 3층301호

건물명: 골드리움 비동

용도: 다세대주택

건축년도: 2017년 9월 11일 (사용승인일 기준)

층수: 3층 / 총 4층 건물 내

채권자: 한OO

1.2. 면적정보

토지면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

토지 지분: 29.752㎡

건물면적: 23.66㎡ (약 7.16평)

건물 지분: 23.66㎡

제시외 건물 면적: 34.00㎡ (약 10.29평)

총 전용 면적 (실질 이용 면적): 57.66㎡ (약 17.45평)

1.3. 매각정보

감정가: 346,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 "연광초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통여건은 보통인 편입니다.

2.3. 토지이용 및 도로

토지는 인접 도로 대비 남측 하향 완경사지에 위치하며, 대체로 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본 건 단지 서측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 소유권보존(2017년 9월 14일) 및 소유권이전(2019년 5월 28일) 이력이 확인됩니다.

말소기준권리인 을구 5번 전세권 설정(2021년 11월 22일, 권리자: 한 , 금액: 240,000,000원)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임의경매 개시 결정(2025년 11월 17일, 채권자: 한 , 금액: 240,000,000원) 또한 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 240,000,000원입니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 한 (전입일자: 2021년 11월 12일)

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 임차인 한 은 대항력을 갖추고 있으나, 등기부상 전세권 설정은 말소 예정입니다.

3.3. 권리인수여부

본 건은 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않아, 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 한 은 대항력이 있으나, 등기부상 전세권이 말소되고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 별도의 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 단, 실제 명도 과정에서의 확인 및 절차가 필요합니다. 제시외 건물(34㎡)은 포함하여 매각됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세(매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 연식(2016년)의 다세대주택에서 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 삼흥빌리지 (2016년 건축, 전용면적 54.48㎡): 2026년 5월, 35,000만원 (3.5억)

* 디앤제이하우징 (2016년 건축, 전용면적 29.87㎡): 2026년 5월, 29,000만원 (2.9억)

* 송광맨션C동 (2003년 건축, 전용면적 75.9㎡): 2026년 5월, 47,000만원 (4.7억)

본 건의 전용면적은 23.66㎡(약 7.16평)으로, 디앤제이하우징(29.87㎡)보다 작으나, 제시외 면적(34㎡)을 포함한 총 이용 면적은 약 17.45평에 달합니다. 2017년 준공된 건물로서 비교적 신축에 속하며, 인근 2016년 건축 다세대주택(54.48㎡)의 매매가가 3.5억인 점을 감안할 때, 본 건의 적정 시세는 3.2억~3.4억 선으로 추정됩니다.

4.2. 주변시세(전월세)

제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라의 전월세 시세 정보가 포함되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근에는 다수의 편의점, 식당, 카페 등이 소재합니다. 도보 거리에 NC백화점 불광점, CGV 불광 등이 있어 쇼핑 및 문화생활을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 불광역 상권을 통해 다양한 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본 건 동측 인근에 연광초등학교가 위치하고 있어 자녀들의 통학이 용이합니다. 또한, 은평중학교, 예일여자중학교, 대성고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장상 본 건에 34㎡ 규모의 패널/패널 다용도 무단 증축이 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 향후 철거 명령 또는 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상자에 한해 일정 기간(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일) 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 조건이 있습니다. (아파트 용도의 경우 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일까지 지정 기간이 별도로 언급됨).

6.3. 기타특이사항

건물 내부 설비의 정상 작동 여부는 폐문부재로 인해 확인하지 못하였으므로, 입찰 시 유의하시기 바랍니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 은평구 불광동에 위치한 2017년 준공의 다세대주택으로, 비교적 신축에 속합니다. 제시외 건물(34㎡)이 위반건축물로 등재되어 있어 향후 행정처분 및 비용 발생 가능성이 존재합니다. 권리관계상 대항력 있는 임차인이 있으나, 등기부상 전세권은 말소되고 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실체적 권리관계 확인은 필수적입니다. 토지거래허가구역에 해당하며, 외부 환경은 주거지로서 보통 수준입니다. 위반건축물 관련 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 2017년 준공으로 비교적 최신 건물임.

* 제시외 건물 포함 시 실제 이용 면적이 넓어 공간 활용도가 높음.

* 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점 (단, 실체 확인 필요).

* 인근 시세 대비 잠재적 시세 상승 가능성.

9. 예상입찰가

감정가: 346,000,000원

주변 시세 정보(2026년 5월 기준)를 종합해 볼 때, 본 건과 유사한 면적의 다세대주택 매매가는 2.9억~3.5억 원 선으로 형성되어 있습니다. 본 건은 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 제시외 건물 포함 시 실제 이용 면적이 약 17.45평으로 넓다는 점을 고려하면, 3.2억~3.4억 원 선의 시세 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 34㎡ 규모의 위반건축물 등재는 철거 비용 또는 연간 이행강제금 부과 등 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 이를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

따라서, 위반건축물 관련 부담금 및 명도 비용 등을 고려하여, 보수적으로 본 건의 예상 입찰가를 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.