나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2299 [1] 서울특별시 마포구 도화동 357 도화동현대아파트 107동 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 도화동 소재 "마포초등학교" 동측 인근에 위치하였으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조, 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제4층 제408호로서, (사용승인일 1996.09.25.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남동측으로 노폭 약 12미터 내외, 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2003-10-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2003-10-29)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호 2 : 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호 3 : 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호 4 : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2003-10-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2003-10-29)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호 5~6 : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2003-10-29)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임. - ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2299 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 도화동 357 도화동현대아파트 107동 4층 408호

용도: 아파트

감정가: 1,650,000,000원

토지면적: 56.79㎡ (약 17.18평)

건물면적: 128.26㎡ (약 38.79평) - 전용면적 기준, 분양면적은 별도 확인 필요

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한화제약 (한OOOOOO)

준공년월: 1996년 9월 25일

아파트 규모: 11동, 1021세대

주차 대수: 총 386대 (지상 4대, 지하 23대 - 전체 단지 기준)

2. 입지조건

주변 환경

본건은 서울특별시 마포구 도화동에 위치하며, 인근에 마포초등학교가 소재하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로 상황

단지는 북동측으로 약 20미터, 남동측으로 약 12미터, 북서측으로 약 5미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 주로 제3종일반주거지역에 속하며, 일부는 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당됩니다. 또한, 소로3류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 황 (황지상)

* 보증금: 600,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 27일

* 확정일자: 2023년 2월 27일

* 배당신고일자: 2026년 1월 6일

* 대항력: 있음

* 비고:

임차인 관련 주의 문구

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 6억 원은 본 경매 절차에서 배당을 통해 회수되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금 전액이 배당으로 충당되거나 달리 해결될 가능성이 있습니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정 및 권리 관계 확인 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

말소기준권리

을25 근저당권 (주식회사 한국비즈니스금융대부, 2024년 2월 7일 접수)이 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,830,000,000원 입니다.

4. 상권분석

지역 특성

본건이 소재한 마포구 도화동은 서울의 대표적인 주거 지역으로, 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

주변 시설

인근에 마포초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 지도상 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

주거 환경

아파트 단지 내 또는 인근에 학교, 근린생활시설 등이 있어 주거 환경이 양호합니다.

편의시설

단지 내 또는 인근에서 기본적인 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

기타

건물은 철근콘크리트조로, 지하 1층, 지상 15층 규모이며 1996년 9월 25일에 사용 승인되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

6억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 황 이 존재하며, 이는 명도 및 권리 인수 측면에서 가장 큰 리스크 요인입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 법적 권리를 가진 임차인의 존재 자체는 주의 깊은 접근을 요구합니다.

건축 연도 및 노후도

1996년 준공된 아파트로, 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획 및 규제

다양한 도시계획법규 및 지역 규제(예: 토지거래허가구역)가 적용되어 있어 향후 재건축이나 개발 사업 진행 시 제약이 있을 수 있습니다.

내부 상태

감정평가서상 '내부구조도'와 실제 내부 이용 상황이 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 경매 진행 시 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 마포구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다. 128.26㎡의 면적 대비 감정가 16.5억 원은 최근 시세와 비교했을 때 경쟁력이 있을 수 있습니다. 그러나 6억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크이며, 명도 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자가 임차인 보증금을 직접 인수하지 않을 수 있음을 시사하나, 법적 절차 및 임차인의 권리 행사에 따라 복잡성이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 서울 마포구의 우수한 입지 조건과 안정적인 주거 환경.

* 편리한 대중교통 접근성.

* 최근 매매 사례를 통해 파악되는 시세 대비 잠재적 가치.

9. 예상 입찰가

시세 분석

최근 동일 면적(128.26㎡)의 아파트가 14층에 18.1억 원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 4층으로 층수 차이가 있으며, 감정가는 16.5억 원입니다. 층수 차이와 대항력 있는 임차인의 존재라는 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'임을 감안하더라도, 임차인의 권리 존재 자체가 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

예상 입찰가

상기 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 1,600,000,000원 (16억 원) 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가와 유사한 수준으로, 시장 가격을 반영하면서도 임차인 관련 리스크를 어느 정도 반영한 보수적인 금액입니다. 입찰 시에는 임차인과의 협상 또는 명도 전략 수립이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.