나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2206 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층214호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 단독주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 주거지대로 인근에 관공서, 각종 근린생활시 설, 공원, 학교 등이 소재하고 있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(3호선 녹번역)이 소재하 는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지하4층 지상12층 중 2층 214호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2006.01.20) 외 벽 : 화강석붙임 마감 내 벽 : 벽지, 타일 붙임 바 닥 : 마루, 타일 깔기 창 호 : 칼라알루미늄 시스템창호 등임.

이용상태

교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 중앙난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인 복지시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 2미터의 막다른 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국 인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26~2026.8.25))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 공부상 노인복지시설이나 일반 공동주택과 같이 입주 및 매매에 나이 등 제한이 없 는 것으로 파악되며, 본건 건물내 식당 등 부대시설은 조사시점 당시 미운영 상태로 탐문 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경2206 (1)

서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층214호

노유자시설 (교육연구 및 복지시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 917,000,000원

토지면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

건물면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경주농업협동조합

사용승인일: 2006년 01월 20일

건물구조: 철근콘크리트조 평지붕 지하4층 지상12층 중 2층 214호

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대 주택, 단독 주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 주거지대이며, 관공서, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하여 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 3호선 녹번역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 03월 25일 접수된 경주농업협동조합의 근저당권 (을6) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 확인되지 않았습니다. (다만, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 본건의 용도(노유자시설, 근린생활시설)로는 허가 대상이 아닐 것으로 판단됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 지

* 총 보증금: 165,000,000원 (등기부상 인수되는 권리)

* 전입일자/사업일자: 2018-08-23

* 확정일자: 2018-08-23

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '주택임차권(을8)'으로 등재되어 있으며, 권리내역상 '인수'로 표기되어 낙찰자가 보증금 165,000,000원을 인수해야 합니다. (추가 보증금 증액분이 있으나, 등기사항으로는 165,000,000원이 인수 대상입니다.)

* 기타 권리관계:

* 소유권이전(매매): 조홍선 (갑8)

* 소유권이전6번신탁등기말소: 유한회사엘시 (갑7)

* 근저당권: 경주농업협동조합 (을6, 말소기준권리, 말소)

* 주택임차권: 지인숙 (을8, 인수)

* 가압류: 경기수산업협동조합 (갑9, 말소)

* 가압류: 전북은행 (갑10, 말소)

* 임의경매: 경주농업협동조합 (갑11, 말소)

* 가압류: 국민은행 (갑12, 말소)

등기부채권 총액: 1,499,684,638원

1.3. 상권분석

본건은 은평구청 등 관공서가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하여 생활 편의시설이 갖추어진 지역입니다.

건물 내 식당 등 부대시설은 조사 시점 당시 미운영 상태였던 것으로 파악됩니다.

본 건물은 노유자시설로 등록되어 있으나, 일반 공동주택과 같이 입주 및 매매에 연령 제한이 없는 것으로 파악되어 활용도가 높을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 녹번역 이용이 가능하며, 인근 버스 노선도 다양하게 운영됩니다.

* 편의시설: 은평구청 및 인근 상업시설, 녹번근린공원 등을 이용하기 편리합니다.

* 주거환경: 주거지대로서 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 지 씨의 보증금 165,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 본건의 용도가 노유자시설 및 근린생활시설이므로, 해당 용도 유지 시 거래허가 대상이 아닐 가능성이 높습니다.

* 복수 경매 물건: 해당 건물 내 다수의 경매 물건이 존재한다는 점은 시장 상황 및 향후 관리 문제 등에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 과거 관리비 분쟁: 2016년경 관리비 관련 민원 및 소송이 발생한 이력이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 녹번동의 역세권에 위치한 노유자시설로서, 은평구청 등 관공서 및 생활 편의시설이 인접하여 입지 조건이 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있으며, 이는 총 투자 비용 산정에 중요한 요소가 됩니다.

현재 해당 건물 내 다수의 경매 물건이 진행 중인 점을 감안할 때, 경쟁 구도 및 향후 시세 변동 가능성에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

노유자시설로서의 운영 또는 일반 공동주택과 유사한 활용 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 임차인 인수 부담과 건물 내 다수 경매 물건 존재는 신중한 접근을 필요로 합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 은평구청, 공원, 복지시설 등 편의 및 공공시설이 인접해 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 3호선 녹번역 역세권으로 우수한 교통 접근성.

* 은평구청 및 다양한 생활 편의시설 인접.

* 노유자시설로서의 특정 용도 활용 가능성.

* 일반 공동주택처럼 연령 제한 없이 활용 가능하다는 점.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 917,000,000원

인수 보증금: 165,000,000원

(감정가 - 인수 보증금) = 752,000,000원

상기 금액은 인수 보증금을 제외한 산정 기준이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 개인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.