나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13380 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 '서울영동초등학교’북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 중 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 평탄한 세장형 토지로서, "오피스텔"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13380 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 316,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

물건명세서 작성일: 2026-05-21

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제4층 제402호

(신축 주소: 서울특별시 영등포구 국회대로53길 24-7)

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

토지면적: 9.28㎡ (약 2.81평)

건물면적: 28.91㎡ (약 8.75평)

전용면적: 28.91㎡ (약 8.75평)

건축년도: 2021년 (사용승인일 2021.07.20)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 '서울영동초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기입니다.

등기부 채권 총액은 312,000,000원입니다.

주요 등기 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 등기 (2021.07.22)

* 소유권 이전 등기 (2023.03.08)

* 주택임차권 등기 (이 외, 2024.11.08 말소 예정)

* 강제경매 개시결정 등기 (주택도시보증공사, 2025.11.19, 말소기준권리)

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 312,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-20

확정일자: 2022-12-22

배당신고일자: 2024-11-08

대항력: 없음

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액을 인수할 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 이용 현황

본건이 위치한 영등포구 당산동은 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 학교, 관공서, 상업시설 등이 있어 배후 수요가 안정적일 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교육시설: '서울영동초등학교'가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 임차인 이 의 경우 대항력이 없으며, 주택도시보증공사 관련 조건부 매각이 진행되므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 명도 관련 리스크

현재 임차인이 점유하고 있으며, 명도 완료 시 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 매각 조건에 따라 명도가 원활히 진행될 것으로 보이나, 낙찰 후 명도 절차 진행 시 세부적인 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 목적에 따라 허가를 받아야 할 수 있으니 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지도 및 정보 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 당산동에 위치한 준신축 오피스텔로, 비교적 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가(2025년 6월 13일, 327,000,000원)를 고려할 때, 감정가 316,000,000원은 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단되어 투자 가치가 있습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 조건부 매각으로 인해 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 복잡한 토지 이용 제한사항에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축 오피스텔: 2021년 준공으로 최신 시설 이용 가능

* 역세권 인접 (추정): 당산동은 교통의 요지로 대중교통 이용 편리 (정확한 역세권 여부 추가 확인 필요)

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역으로 임대 수요 풍부

* 시세 대비 합리적 감정가: 최근 실거래가 수준의 감정가로 시세차익 또는 임대수익 기대

9. 예상 입찰가

최근 매매가: 327,000,000원 (2025년 6월 13일, 8층, 29.31㎡ 기준)

감정가: 316,000,000원

인수 보증금: 0원

전문가 의견: 최근 실거래가, 감정가, 임차인 인수 보증금 없음 등을 종합적으로 고려했을 때, 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 건물 내부 상태, 명도 과정의 원활성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.