나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13372 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제9층 제903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철9호선 "염창역" 북동측 인근(염창동 261-16)에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철9호선 염창역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평지붕, 지하1층 지상11층(사용승인 2022년 01월 11일) 내 제9층 제903호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13372 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제9층 제903호

용도: 오피스텔

감정가: 380,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

토지지분: 9.9116㎡ (약 3.00평)

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

전용면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

공급면적: 제공되지 않음 (집합건물의 경우 전용면적 기준)

1.3. 권리 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경13372)

등기부채권 총액: 389,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 "염창역" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 염창역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축물대장상 해당 건물은 2022년 1월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조의 평지붕 건물이며, 총 11층 중 9층에 위치합니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다. 급배수 및 위생시설, 난방 설비, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 추정됩니다. 등기부상 말소기준권리는 HUG의 강제경매 개시 결정 등기(2025.11.19.)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전(신탁말소): 주식회사이앤유 (2022-02-25 접수)

* 주택임차권: 김 (김영은), 보증금 389,000,000원 (2024-06-19 접수, 말소 대상)

* 소유권이전: 김진혁 (2022-06-17 접수)

* 강제경매: 주택도시보증공사, 채권액 389,000,000원 (2025-11-19 접수, 말소기준권리)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김영은)

* 보증금: 389,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-13

* 확정일자: 2022-05-25

* 배당신고일자: 2024-06-19

* 대항력: 없음 (주택임차권은 말소 예정이나, HUG의 인수조건 변경 관련 내용 확인 필요)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 인수되는 권리 및 부담

감정평가요약 및 물건명세서에 따르면, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

해당 물건이 위치한 염창동 일대는 지하철 9호선 염창역을 중심으로 역세권 오피스텔 및 주거용 건물, 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 최근 신축 건물들이 들어서면서 지역의 현대화가 진행되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 지하철역과 연계된 상업 시설 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근 지하철역 및 도로변에 위치한 상가들을 통해 식당, 카페, 편의점 등 일상생활에 필요한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

주변에 학교 및 학원 등이 분포하고 있어 교육 환경도 갖추어져 있습니다. (구체적인 학군 정보는 추가 조사 필요)

5.3. 의료 시설

강서구 내 병원 및 의원 등 의료 시설 이용이 가능합니다. (구체적인 근접 병원 정보는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어, 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. (주변 영향 여부 추가 확인 필요)

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다.

6.2. 임대 관련 리스크

* 현재 임차인 현황상 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 3억 8,900만원으로 입주해 있으나, '인수 보증금 0원' 조건으로 매각이 진행되므로 매수인이 보증금 관련 부담은 직접적으로 지지 않습니다. 다만, HUG의 인수조건 변경 내용에 대한 정확한 해석 및 잔여 보증금 처리 방안을 면밀히 확인해야 합니다.

* 등기부상 주택임차권(을3)은 말소될 예정이나, HUG의 채권자이자 임차인으로서의 지위와 관련된 특이사항은 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 건물 준공 연도가 2022년으로 비교적 신축이지만, 9층에 위치한 해당 호실의 조망, 채광 및 실제 이용 가치에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 강서구 염창동 소재 루미온 오피스텔은 지하철 9호선 염창역 역세권에 위치하며, 비교적 최신 건물(2022년 준공)이라는 장점이 있습니다. 전용면적 약 9평의 소형 오피스텔로 1인 가구 및 소형 사업체 운영에 적합합니다. 권리분석상 인수해야 할 임차 보증금이 0원으로, 이는 매수인의 초기 자금 부담을 크게 줄여주는 요인입니다. 그러나 토지이용계획상 폐기물매립시설 설치제한지역 등 몇 가지 법적 제약 사항과 HUG 관련 복잡한 권리 관계는 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 염창역 역세권 소형 오피스텔로 투자 및 실거주 잠재력 보유

* 2022년 준공 신축 건물로 관리 상태 우수 기대

* 인수되는 임차 보증금 0원으로 초기 투자 부담 경감

* 대항력 있는 임차인이 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 380,000,000원입니다. 최근 인근 유사 오피스텔의 실거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 29.96㎡ 기준으로 2023년 11월 4층 물건이 359,000,000원에 직거래된 이력이 있습니다. 본건은 9층으로 층수 면에서 이점이 있으나, 법적 제한 사항 및 HUG 관련 특수 권리 관계 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 95% 수준인 342,000,000원 ~ 361,000,000원 사이에서 경쟁력 있게 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 참여자, 해당 물건의 현장 가치 평가 등을 종합적으로 반영하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.