나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13356 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울매봉초등학교' 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 등재되어 있음. (후첨 "건물내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, "주거용" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측 및 북동측으로 폭 약 6~8M 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목: [도로] 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울특별시 남부지방법원 2025타경13356 (1)

소재지

서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제3층 제301호

용도

도시형생활주택

감정가

192,000,000원

토지면적

16. 37㎡ (약 4.95평)

토지지분

16. 37086㎡

건물면적

22. 52㎡ (약 6.81평)

건물지분

22. 52㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

주OOOOOOO

특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항

임차인 및 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울매봉초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 다세대주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물이며, 본건은 그중 제3층 제301호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시로 구성되어 있습니다.

이용상태

공부상으로는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 등재되어 있습니다.

설비내역

건물에는 기본적인 위생설비, 급배수 및 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

해당 토지는 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현재 '주거용' 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

대상 물건은 남동측 및 북동측으로 폭 약 6~8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있으며, 도로, 장애물 제한 표면 구역, 교육환경 보호 구역, 대공방어협조 구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 지정 기간에 따라 토지거래허가구역으로도 지정되어 있어 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

갑3. 압류 (강서세무서장, 2023.03.13.)

권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

등기부등본상 확인되는 권리들은 다음과 같으며, 대부분 매각으로 소멸됩니다.

* 갑1. 소유권보존 (박종례 외 2명)

* 갑2. 공유자전원지분전부이전 (손재현, 매매) - 말소

* 갑3. 압류 (강서세무서장) - 말소기준, 말소

* 갑4. 가압류 (주택도시보증공사) - 말소

* 갑5. 압류 (보령세무서장) - 말소

* 갑6. 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소

* 을3. 주택임차권 (김상영) - 말소

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (성함: 김상영)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-02

* 확정일자: 2021-09-24

* 배당신고일자: 2023-08-08

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차권등기 말소 조건.

인수 보증금 합계: 0원

총 등기부채권액: 1,210,000,000원

4. 상권분석

주변 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 주변의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 7일: 서울 구로구 개봉동 365-4, 전용면적 58.32㎡, 거래가 21,000만원

* 2026년 7월 1일: 서울 구로구 개봉동 330-8, 전용면적 51.48㎡, 거래가 25,000만원

* 2026년 7월 1일: 경기 광명시 개봉동 342-1, 전용면적 41.52㎡, 거래가 13,950만원

본건 물건의 면적은 22.52㎡ (약 6.81평)으로, 위 사례들보다 작은 면적입니다.

유사 면적의 최근 거래 사례를 바탕으로 계산했을 때, 평당 시세는 약 1,100만원에서 1,600만원 수준으로 파악됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

* 교육시설: 서울매봉초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 생활시설: 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

교통

* 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

혐오시설

주변 지역에 대한 지도 및 검색 결과, 본 건 부동산에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리장, 유해 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 관련 불확실성

본건 매각의 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 존재하며, 보증금 중 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한다는 점입니다. 이는 HUG가 해당 물건의 경매 낙찰가에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액에 대해 낙찰자에게 청구하지 않겠다는 의미로 해석될 수 있습니다. 그러나 이 조건의 구체적인 이행 절차 및 HUG와의 명확한 소통이 사전에 필요합니다.

건물 관리 및 유지보수

2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축이지만, 향후 공동주택으로서의 정기적인 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지거래허가구역 지정

해당 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인에게 적용되는 규정(지정 목적, 대상자, 기간 등)을 사전에 정확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울시 구로구 개봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권은 아니지만 서울 시내라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 비교적 안정적인 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸하는 깔끔한 상태입니다. 가장 중요한 특징은 임차인으로 주택도시보증공사(HUG)가 있으며, HUG는 배당받지 못한 보증금에 대한 권리를 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 HUG로부터 추가적인 보증금 반환 청구를 당할 위험이 없다는 것을 의미하므로, 권리 분석상 큰 이점이 됩니다.

감정가(1억 9,200만원)와 HUG의 채권액(강제경매 1억 9,000만원)이 유사하게 책정되어 있으나, 주변 시세 분석 결과와는 차이를 보입니다. 다만, HUG 조건부 매각이라는 특수성이 있어, 입찰 시 이 점을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)으로 관리 용이성 높음

* 서울 구로구 내 입지로, 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유

* HUG 인수조건 변경으로 인한 권리관계 단순화 및 낙찰자 리스크 감소

* 주변 시세 분석을 통해 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 192,000,000원

주변 시세 분석 결과 (2026년 7월 기준)

* 면적 58.32㎡ (약 17.6평): 21,000만원 (평당 약 1,193만원)

* 면적 51.48㎡ (약 15.6평): 25,000만원 (평당 약 1,603만원)

* 면적 41.52㎡ (약 12.6평): 13,950만원 (평당 약 1,107만원)

본건은 면적이 22.52㎡ (약 6.81평)으로, 위 사례들의 평당 가격대를 적용하면 대략 75,500,000원 ~ 109,400,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 본건은 HUG의 190,000,000원의 채권이 존재하고, 감정가 또한 192,000,000원으로 높게 책정되어 있습니다. HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰 후 HUG의 잔액 보증금 청구 리스크가 없다는 점을 고려하면, 보수적인 시각에서 시장가와 감정가 사이의 적정점을 찾아야 합니다.

주변 시세 데이터가 본건의 감정가와 큰 괴리를 보이는 점을 감안하더라도, HUG 보증금(190,000,000원) 및 건물 자체의 신축 연도를 고려할 때, 시장 조사 결과의 하한선보다는 높은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

이에, 본 물건의 적정 입찰가는 120,000,000원에서 150,000,000원 사이로 예상합니다. 이는 주변 시세 데이터와 감정가, 그리고 HUG 인수 조건의 이점을 종합적으로 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.