나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52201 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층203호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서울특별시 은평구 녹번동 소재‘은평구청’북동측 인근에 위치하고, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 관공서 및 공원 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 "녹번역"이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 12층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: - 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공부상 "교육연구및복지시설"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지로서, 교육연구및복지시설(노인복지시설), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52201 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층203호

물건 종별: 집합건물 (토지/건물 일괄매각)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부평농업협동조합 (말소기준권리)

용도: 교육연구시설 (집합건축물대장상 주용도: 노유자시설, 기타용도: 교육연구및복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설)

감정가: 807,000,000원

면적 정보:

* 토지 면적 (건물 토지 지분): 16.35㎡ (약 4.95평)

* 건물 면적 (전유 부분): 45.87㎡ (약 13.87평)

* 건물 전체 연면적 (참고): 15,267.62㎡

* 건물 전체 대지 면적 (참고): 2,510.88㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 은평구청 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 관공서, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 3호선 '녹번역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 건물 남동측 및 남서측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 5월 3일 접수된 부평농업협동조합의 근저당권 (채권최고액 456,000,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 별도 명시되나, 본건의 경우 해당 사항 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최재우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 8월 17일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 기타 권리사항: 등기부채권 총액은 1,260,910,580원이나, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 용도 지역: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 근린생활시설로도 이용 가능합니다.

* 주변 시설: 은평구청, 녹번동 주민센터 등 관공서가 인근에 위치하며, 주거지역 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 마트, 은행 등 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 의료시설: 차량으로 약 10분 거리에 카톨릭대학교 은평성모병원, 청구성심병원 등 종합병원이 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

* 문화/여가시설: 은평문화관광 관련 정보에 따르면 은평한옥마을, 북한산 둘레길 등 다양한 문화 및 여가 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 관련 규정에 따라 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 따라 허가 절차가 필요합니다. 허가 유효 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 등 일부 기간에 해당하며, 거래 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 용도지역 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 신축 시 건물의 높이나 용도에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2006년 사용승인된 건물로, 준공 후 약 20년이 경과하여 시설물 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장 상 특이사항: 건축물대장 상 주용도는 노유자시설이며, 제2종근린생활시설로도 복합 사용 가능합니다. 이는 특정 용도로 사용 시 관련 법규 충족 여부를 확인해야 함을 의미합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 녹번동에 위치한 시니어캐슬 클라시온의 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 사용되는 구분건물입니다. 지하철 3호선 녹번역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 인근에 관공서, 주거시설, 상업시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이 없고 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 권리 관계가 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 제2종일반주거지역(7층 이하)의 용도 제한, 건물 노후도 등을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 교육연구 및 복지시설, 혹은 제2종 근린생활시설로의 활용이 가능하며, 지역 내 수요를 고려한 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 3호선 녹번역과 인접하여 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

* 깨끗한 권리 관계: 인수 부담이 되는 임차인이 없으며, 말소기준권리 후순위 권리는 모두 소멸됩니다.

* 복합 용도 가능성: 교육연구시설, 복지시설, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 인근 편의시설: 은평구청 등 관공서와 주거, 상업 시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 807,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다.

본건은 권리 관계가 명확하고 입지 조건이 양호하나, 토지거래허가구역 지정 및 용도 제한 등의 요소를 고려할 때, 합리적인 입찰가는 감정가의 약 80~85% 수준인 645,600,000원 ~ 685,950,000원 범위 내에서 검토하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 주변 시세, 본건의 실제 상태, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.