나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52214 [1] 서울특별시 마포구 성산동 81-29 슈펜하임 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2025.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "성서중학교" 동측 인근에 위치하며, 주 위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 내 4층 401호로서, 외벽 : 치장벽돌, 복합판넬, 치장석 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재감지기, 도시가스에 의한 개별난방설비, CCTV 등을 갖추고 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지에 위치하나 자체지반 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측의 약 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(사도)(접합), 가축사육제한구역, 상대보 호구역, 상대보호구역(2022-02-28)(서부교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역, 과 밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-2 1)(대상자: 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26. ~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(용도 : 아파트 한정, 지정기간 : 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52214 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 81-29 슈펜하임 4층401호

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 내 4층 401호

용도: 다세대주택

감정평가액: 390,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (채권 총액 380,000,000원)

1.2. 면적 정보

토지면적: 23.39㎡ (약 7.08평)

건물면적: 23.45㎡ (약 7.09평)

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "성서중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 임야, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다. 대상 토지는 북동측으로 약 4미터 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역이며, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 한정 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 소유권 및 등기사항 요약

현재 소유자는 우상훈이며, 2023년 6월 9일 매매로 소유권을 이전받았습니다. 등기부등본 상 말소기준권리는 인천지방검찰청의 압류(갑6)입니다. 본 경매개시결정(갑8) 또한 말소 대상입니다.

2.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인은 주택도시보증공사(권용진)로, 보증금 380,000,000원, 차임 0원이며 2022년 2월 11일에 전입(사업자)하였습니다. 확정일자는 2021년 12월 27일입니다.

주목할 점은 임차인의 대항력이 없다는 것입니다.

또한, 본건의 "주의사항" 및 "물건명세서 참고사항"에 따르면, 임차인 및 임차권승계인인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

권리분석 상 "인수 보증금 합계"는 0원입니다. 따라서, 낙찰자가 임차인의 보증금을 추가로 인수할 가능성은 없습니다.

2.3. 기타 권리사항

주택임차권(을3)은 380,000,000원으로 등기되었으나 말소 예정입니다. 인천지방검찰청, 마포구, 동작구의 압류 등기들도 모두 말소 대상입니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 성산동 일대의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2007년식 연립주택(162.01㎡, 약 49평)이 2026년 6월 5일 135,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 2,755,000원 수준입니다.

* 1996년식 다세대주택(39.57㎡, 약 12평)이 2026년 7월 8일 26,000,000원에 거래되었습니다. 평당 약 2,167,000원 수준입니다.

* 2017년식 다세대주택(50.86㎡, 약 15.4평)이 2026년 7월 4일 51,500,000원에 거래되었습니다. 평당 약 3,344,000원 수준입니다.

3.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 390,000,000원이며, 면적은 약 7.08평입니다. 이는 평당 약 55,084,000원 수준으로, 제공된 주변 시세 정보의 평당 가격(약 217만원 ~ 334만원)에 비해 현저히 높은 편입니다.

본건은 2016년에 건축된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 제시된 주변 매매 사례들과의 가격 차이가 매우 커 면밀한 추가 시세 조사가 필요합니다. 감정가가 높은 이유가 특정 거래 조건, 소형 면적 프리미엄, 또는 신축 건물이라는 점 때문일 수 있으나, 제공된 시세 데이터와는 괴리가 있습니다.

3.3. 혐오시설 존재 여부

주변 환경 조사 결과, 본건 소재지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설(폐기물 처리장, 하수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하나, 이는 시설 설치 제한 구역임을 의미하며 인접 시설의 존재를 직접적으로 나타내지는 않습니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 다세대주택, 단독주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 교육 시설

"성서중학교"가 동측 인근에 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 역시 고려될 수 있습니다.

4.3. 교통 편의성

버스정류장 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

4.4. 건축물 내부 설비

위생, 급배수, 화재감지기, 도시가스에 의한 개별난방, CCTV 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 안전 설비는 구비되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 높은 감정가와 시세 괴리

앞서 분석한 바와 같이, 본건의 감정가는 제공된 주변 시세 데이터에 비해 평당 가격이 매우 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 낙찰 후 추가적인 시세 하락이나 예상보다 낮은 재매각 가격으로 이어질 수 있는 리스크 요인이 됩니다.

5.2. 토지 이용계획 상 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상이나 아파트 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. 또한, 여러 개발 및 건축 관련 제한 구역에 포함되어 있습니다.

5.3. 임차인 관련 조건

비록 인수 보증금이 0원이고 대항력이 없지만, 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로 주의가 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 마포구 성산동에 위치한 신축(2016년 건축) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 그러나 가장 큰 우려 사항은 감정가가 주변 시세 대비 매우 높게 책정되어 있다는 점입니다. 제공된 비교 사례들과의 가격 괴리가 커, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실을 볼 위험이 있습니다. 토지 이용계획 상의 각종 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 완공)로 내부 상태 및 건물 노후도가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 임차인의 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 0원이므로 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 마포구 성산동이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 대중교통 접근성이 양호합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 390,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

다만, 제공된 주변 시세 데이터상 평당 가격이 감정가의 약 6% 수준에 불과하여 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 제시된 시세 데이터가 본건과 직접 비교하기 어려운 경우이거나, 감정가가 시장가치를 과대평가했을 가능성을 시사합니다.

현 시세 데이터의 신뢰성을 감안할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 매우 신중해야 합니다.

만약 제공된 시세 데이터가 본건과 유사한 소형 신축 다세대 주택에 대한 정확한 시장가를 반영한다면, 입찰가는 훨씬 낮아져야 합니다. 하지만, 감정평가액을 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 본건의 채권 최고액(380,000,000원)과 감정가(390,000,000원)를 고려하여,

예상 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 380,000,000원

을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 가격대는 시세 괴리 리스크를 감안하여 보수적으로 접근한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 판단을 내리는 것이 중요합니다.

시세 데이터와의 큰 차이 때문에, 감정가를 넘어서는 입찰은 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.