나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13247 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제5층 제505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '매봉초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제505호로서, (사용승인일 : 2020-07-10) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.2.18. ~ 2030.2.17. /지목: [도로] 한정)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 220,000,000원)

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13247 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 10-1 더존퍼스트 제5층 제505호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 240,000,000원

토지면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

건물면적: 29.58㎡ (약 8.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인 존재, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각

건축물 사용승인일: 2020년 7월 10일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '매봉초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경13247 강제경매개시결정 (접수일자 2025.11.13.)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

- 을3. 주택임차권 (이우찬, 220,000,000원) - 등기부상 말소 예정으로 표시되어 있으나, 낙찰 후 확인 필요

- 말소기준권리인 강제경매 및 그 이후 접수된 권리들

매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 제시외 물건 (명세서상 없음)

- 특별매각조건에 명시된 사항을 제외한 권리

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-03-12

대항력: 있음

비고: 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 향후 전입 예정일자가 기재되어 있어 특이사항으로 분류됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이우찬)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-30

확정일자: 2021-11-17

배당신고일자: 2023-12-15

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권이 을3으로 기재되어 있으나, 말소 예정으로 표시되어 있으며 대항력이 없습니다.

특이사항 및 주의사항 분석:

본 물건은 'HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보' 등의 특수 물건 정보를 가지고 있습니다.

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다.

또한, 물건명세서상 "채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특별매각조건이 명시되어 있습니다.

이는 낙찰 후 임차인과 관련된 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높음을 시사합니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김 씨의 경우, 보증금 및 차임이 0원이고 향후 전입 예정일자가 기재되어 있어, 실제 점유 및 인도 과정에서 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 한신빌라 (서울 구로구, 2002년식, 다세대): 전용면적 51.48㎡, 2026년 7월 1일 거래 250,000,000원 (약 1600만원/평)

- 파크빌라 (경기 광명시, 1993년식, 다세대): 전용면적 41.52㎡, 2026년 7월 1일 거래 139,500,000원 (약 1120만원/평)

- 미림빌라 (서울 구로구, 1982년식, 연립): 전용면적 61.19㎡, 2026년 7월 13일 거래 250,000,000원 (약 1350만원/평)

본건 '더존퍼스트'는 2020년 7월 사용승인된 신축급(약 4년차) 도시형생활주택으로, 전용면적 29.58㎡ (약 8.95평)입니다.

제공된 비교 사례들은 대부분 연식이 오래되었거나(1982년, 1993년) 본건보다 오래된(2002년) 건물입니다.

신축 건물이라는 점을 감안할 때, 실거래가 비교는 한신빌라의 시세를 기준으로 하되, 신축 프리미엄을 고려해야 합니다.

한신빌라의 약 1600만원/평 수준을 기준으로 신축 프리미엄(약 20-30%)을 적용하면, 평당 약 1900만원 ~ 2100만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

이에 따라 본건 8.95평 기준 시세는 약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 수준으로 예상됩니다.

감정가 2억 4천만원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '매봉초등학교'가 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 시내 접근성도 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본건 주변에 주거 환경을 저해하는 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다. '교육환경보호구역'에 포함되어 있어 교육적인 환경도 고려되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 의 존재: 보증금 및 차임이 0원이고 전입일자가 미래 시점으로 기재된 임차인은 일반적이지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 특별 매각 조건에 따라 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 감정가와 시장 시세의 괴리: 본건 감정가는 2억 4천만원이나, 분석된 주변 시세로는 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 수준으로 추정됩니다. 이러한 차이는 향후 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축급의 도시형생활주택으로, 양호한 입지와 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 감정가와 시장 시세 간의 상당한 차이가 존재하는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

특별 매각 조건으로 임차인 관련 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상되나, 명도 과정에서의 변수는 고려해야 합니다.

신축이라는 장점을 바탕으로 적정 가격에 낙찰받는다면, 시세차익 또는 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 구로구 내 주거지: 서울 구로구는 지속적인 개발과 함께 주거 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 특별 매각 조건: 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어, 낙찰 후 명도만 성공적으로 완료된다면 리스크가 줄어듭니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 시장 비교 사례 및 본건의 신축 연식, 감정가 등을 종합적으로 고려했을 때, 예상되는 시장 가치는 약 1억 8천만원 ~ 1억 9천만원 수준입니다.

감정가(2억 4천만원) 대비 낮은 감정가 비율에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 190,000,000원 (1억 9천만원)으로 산정합니다.

이 가격은 물건의 가치, 시장 상황, 그리고 본건의 잠재적 리스크(특히 임차인 관련 사항)를 충분히 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.