나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13224 [1] 서울특별시 구로구 구로동 104-8 비즈트위트레드 제13층 제1306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 「영림중학교」 남동측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(2·7호선: 대림역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 양호함.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상20층 지하3층건 내 제13층 제1306호로서 (사용승인일: 2016.01.20) - 외벽: 복합판넬 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 욕실, 거실 및 주방, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복7차선, 북동측으로 왕복2차선의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역(2003-09-02),도로(접합),가로구역별최고높이제한지역(건축과문의)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트,지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),건축선 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line)

1.1. 입지조건

(blank line)

(blank line)

본건은 서울특별시 구로구 구로동 104-8 비즈트위트 레드 제13층 제1306호에 소재하고 있으며, 인근은 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 2·7호선 대림역이 소재하고 간선·지선 버스정류장이 있어 제반 교통 여건이 양호함.

본건 남동측으로 왕복 7차선, 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋음.

(blank line)

1.2. 권리분석

(blank line)

(blank line)

* 말소기준권리: 구로구(서울특별시)의 압류 (2024.01.16. 접수, 갑4)

* 본 경매로 인해 소멸되는 권리:

* 을1: 주택임차권 (권리자: 한제아, 권리금액: 1억 7,000만원, 말소: 말소, 전입일자: 2021.09.24, 확정일자: 2021.08.30)

* 갑5: 가압류 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 2,000만원, 접수일자: 2024.04.24, 말소: 말소)

* 갑6: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 1억 7,000만원, 접수일자: 2025.11.12, 말소: 말소)

* 본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (한 )

* 보증금: 1억 7,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021.09.24

* 확정일자: 2021.08.30

* 배당신고일자: 2023.11.07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.)

* 특별 매각 조건: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 임차인(주택도시보증공사)에게 대항력이 없음을 재확인하며, 매수인은 해당 임차인의 보증금에 대해 아무런 책임을 지지 않음을 의미합니다.

(blank line)

1.3. 상권분석

(blank line)

(blank line)

본건이 위치한 서울특별시 구로구 구로동 104-8번지 일대는 대림역 역세권에 위치한 상업지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

주변에 다수의 업무시설과 상업시설이 분포하고 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 오피스텔의 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다.

건축물대장상 복합 용도(업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설)로 사용되고 있어 다양한 계층의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

(blank line)

1.4. 생활정보

(blank line)

(blank line)

본건은 지하철 2·7호선 대림역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 이마트, 각종 병의원, 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

영림중학교가 인근에 위치하며, 주변에 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

본 건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상20층 지하3층건 중 제13층에 위치한 오피스텔로, 방 2개, 욕실, 거실 및 주방, 현관 등으로 이용 중입니다.

(blank line)

1.5. 잠재적 리스크

(blank line)

(blank line)

* HUG 인수조건 변경 및 특별 매각 조건: 임차인의 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 매각 조건에 대한 명확한 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본 물건 소재지는 외국인 등의 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당될 수 있습니다. 매수인 자격 및 관련 법규 확인이 필요합니다. (단, 오피스텔의 경우 주택으로 간주되지 않을 수 있으므로 확인 필요)

* 건축 관련 제한 사항: 토지이용계획상 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한이 존재하므로, 향후 건축 또는 증축 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

(blank line)

1.6. 종합 의견

(blank line)

(blank line)

본 경매 물건은 2016년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로, 서울 지하철 2·7호선 대림역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하고 생활 인프라가 풍부합니다.

감정가는 1억 7,300만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적의 실거래가가 1억 8,000만원 이상으로 형성되어 있어 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

등기부상 말소기준권리 이후 모든 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매)가 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없는 안전한 권리관계입니다.

다만, HUG 관련 특별 매각 조건을 다시 한번 명확히 확인하는 것이 중요하며, 토지거래허가구역 등 추가적인 법적 제한 사항을 고려한 투자가 필요합니다.

(blank line)

1.7. 투자 포인트

(blank line)

(blank line)

* 역세권 프리미엄: 대림역 초역세권 입지로 안정적인 임대 수요 및 시세 상승 기대.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적음.

* 권리 분석의 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 시세차익 가능성: 감정가 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어, 적정가 낙찰 시 시세차익 기대.

* 복합 용도의 잠재력: 오피스텔, 주택, 근린생활시설 복합 건물로 다양한 임대 수익 모델 가능.

(blank line)

1.8. 예상 입찰가

(blank line)

(blank line)

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 26.72㎡ ~ 27.22㎡)의 비즈트위트 레드 오피스텔이 2025년 2월 1억 8,000만원, 2026년 2월 1억 8,000만원, 2026년 6월 1억 8,300만원에 실거래되었습니다.

본건의 감정가는 1억 7,300만원으로, 최근 시세 대비 약 5%~7% 가량 낮은 수준입니다.

임차인의 대항력이 없고 인수하는 보증금이 0원이며, HUG와의 특별 매각 조건이 명확하다는 전제 하에, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

안정적인 낙찰 및 향후 시세차익을 고려할 때, 감정가 이상에서 낙찰이 예상됩니다.

본건의 예상 입찰가는 1억 7,000만원 ~ 1억 7,500만원 범위로 보수적으로 검토해 볼 것을 권유합니다.

추정 입찰가: 1억 7,200만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.